在縱觀2014上半年的房地產(chǎn)政策后，很多關(guān)乎市場行情的名詞頻繁出現(xiàn)，頗為引人注目，如：“央五條”、“共有產(chǎn)權(quán)房”、“不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度”等等。
 

　　我們知道，市場的自發(fā)調(diào)節(jié)是有一定的弱點的，如自發(fā)性、滯后性、盲目性，當(dāng)國家著手管控，無論是從宏觀方面、還是微觀方面，對全局都是有一定的好處的。
 

　　房地產(chǎn)市場的動態(tài)是直接指向社會穩(wěn)定的。雖然新政策的出臺亦或新制度的發(fā)展會遇到不少阻礙，但是我們相信，隨著實踐在未來的深入，依照市場規(guī)律科學(xué)發(fā)展，房地產(chǎn)市場也必將穩(wěn)健地運行下去。

_ueditor_page_break_tag_　　政策解讀一：城鎮(zhèn)化

　　關(guān)鍵詞：城鎮(zhèn)化與契機
 

　　詳細(xì)：中共中央、國務(wù)院印發(fā)了《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃(2014-2020年)》(以下簡稱《規(guī)劃》)?！兑?guī)劃》明確了未來城鎮(zhèn)化的發(fā)展路徑、主要目標(biāo)和戰(zhàn)略任務(wù)，統(tǒng)籌相關(guān)領(lǐng)域制度和政策創(chuàng)新。
 

　　解讀：改革開放以來，伴隨著工業(yè)化進程加速，我國城鎮(zhèn)化經(jīng)歷了一個起點低、速度快的發(fā)展過程。目前，我國已進入全面建成小康社會的決定性階段，也處于城鎮(zhèn)化深入發(fā)展的關(guān)鍵時期。該《規(guī)劃》的出臺，正是從宏觀方面，給城鎮(zhèn)化的發(fā)展提出了統(tǒng)籌性、指導(dǎo)性的意見。
 

　　《規(guī)劃》要求，在城鎮(zhèn)化過程中，針對以人為本、統(tǒng)籌發(fā)展、提高效率、保護環(huán)境、促進社會公平等方面都需要有所作為。
 

　　那么《規(guī)劃》的出臺，于我們市場來看，有哪些契機?
 

　　，投資方面。(一)新型城鎮(zhèn)化必然帶來居民消費結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變，在市場的發(fā)展中，關(guān)注三四線城市的消費方向，找到人群的消費點所在，然后去具體分析投資方向;(二)城鎮(zhèn)化的發(fā)展必然帶來城市基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，從而拉動對建材的整體需求?，F(xiàn)在關(guān)注投資建材市場，尤其是選擇在集約化較好、綜合能力強的平臺里進行交易，是順應(yīng)了這一趨勢的，如投資建材相關(guān)的專業(yè)市場商鋪。
 

　　第二，地位方面?！兑?guī)劃》中指出，做到市場主導(dǎo)，政府引導(dǎo)。在正確處理政府和市場關(guān)系同時，更加尊重市場規(guī)律，終做到科學(xué)發(fā)展、理性發(fā)展。
 

　　第三，生態(tài)方面。城鎮(zhèn)化的發(fā)展，要堅持生態(tài)文明建設(shè)。即在節(jié)能環(huán)保、固體廢棄物處理、可循環(huán)利用等方面，做到生態(tài)化、綠色化。其實這也是現(xiàn)代市民的基本觀念而已，市場實施后，一方面能夠滿足人群的需求，另一方面也是對社會發(fā)展的正面促進行為。

_ueditor_page_break_tag_　　政策解讀二：土地

　　關(guān)鍵詞：首次全面審計土地出讓金與農(nóng)村土地改革
 

　　詳細(xì)：全國“兩會”期間，政府工作報告提出“要對土地出讓金收支和耕地保護情況進行全面審計。”這將是繼備受關(guān)注的社?；饘徲嫼驼詡鶆?wù)審計之后，又一次全國性專項審計，也是首次全國范圍內(nèi)的土地出讓金收支審計。
 

　　解讀：據(jù)國土資源部統(tǒng)計，2013年全國土地出讓總金額達4.1萬億元，而土地財政已經(jīng)成為決定地方財力的關(guān)鍵砝碼。另外，在目前的分稅制格局下，地方相當(dāng)一部分稅收需要上繳中央，而賣地收入屬于政府性基金，除必需用途外，其余地方支配權(quán)限較大。財稅專家李文海稱，地方政府對賣地的熱衷直接導(dǎo)致我國非農(nóng)占用耕地情況嚴(yán)重，農(nóng)民的利益受損。此外，不當(dāng)使用、非法挪用土地出讓金的現(xiàn)象普遍存在。完善農(nóng)村土地承包政策、引導(dǎo)和規(guī)范農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市、完善農(nóng)村宅基地管理制度、加快推進征地制度改革這些措施在我國目前的狀況下，也顯得至關(guān)重要。審計只是一種監(jiān)督行為，其根本應(yīng)該落實農(nóng)村土地的整體改革。
 

_ueditor_page_break_tag_　　政策解讀三：房貸

　　關(guān)鍵詞：央五條與首套房貸
 

　　詳細(xì)：央五條是指：一、合理配置信貸資源，優(yōu)先滿足居民家庭首次購買自住普通商品住房的貸款需求;二、科學(xué)合理定價，綜合考慮財務(wù)可持續(xù)、風(fēng)險管理等因素，合理確定首套房貸款利率水平;三、提高服務(wù)效率，及時審批和發(fā)放符合條件的個人住房貸款的;四、有效防范信貸風(fēng)險，嚴(yán)格執(zhí)行個人住房貸款各項管理規(guī)定，加強對住房貸款風(fēng)險的監(jiān)測分析;五、建立信息溝通機制，對社會關(guān)注的熱點問題，及時給予回應(yīng)。
 

　　解讀：從貸款需求、回報率以及風(fēng)險系數(shù)來看，銀行更有可能選擇有利于利潤大化的方式去投入資金。個人的住房貸款相比較起來，并無太大的優(yōu)勢，為此而陷入尷尬境地。由于出現(xiàn)個人住房出現(xiàn)“貸款難”情況，央五條的出現(xiàn)正是力挺首套房貸需求市場，滿足人們基本需求。另一個角度來看，央五條也是對房地產(chǎn)市場壓力的緩解，在安撫市場情緒后，使之發(fā)展回歸穩(wěn)健的軌道。
 

　_ueditor_page_break_tag_　政策解讀四：制度

　　關(guān)鍵詞：不動產(chǎn)統(tǒng)一登記與房地產(chǎn)稅
 

　　詳細(xì)：不動產(chǎn)統(tǒng)一登記：國土部4月21日宣布，在2014年建立統(tǒng)一登記的基礎(chǔ)性制度，2015年推進統(tǒng)一登記制度的實施過渡，在2016年全面實施統(tǒng)一登記制度。2018年前，不動產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺投入運行，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記體系基本形成。
 

　　房地產(chǎn)稅：中共中央政治局6月30日召開會議，審議通過了《深化財稅體制改革總體方案》、《關(guān)于進一步推進戶籍制度改革的意見》、《黨的紀(jì)律檢查體制改革實施方案》。據(jù)全國人大財經(jīng)委副主任委員郝如玉透露，當(dāng)前房產(chǎn)稅的立法已經(jīng)開始制定，草案框架爭取年底拿出。
 

　　解讀：不動產(chǎn)統(tǒng)一登記：早在7年前，“不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度”就已寫入《物權(quán)法》，但因分歧較大，未規(guī)定統(tǒng)一登記的范圍、機構(gòu)和辦法。根據(jù)國土資源部通過的立法計劃，《不動產(chǎn)登記條例》已由6月底前出臺變?yōu)?月底前力爭報出送審稿，年內(nèi)完成立法。不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的功能主要在于物權(quán)公示和保障交易安全。有人認(rèn)為，全國不動產(chǎn)統(tǒng)一登記及查詢制度的建立，將有效釋放出市場上的房地產(chǎn)空置存量，對市場會有很強的威懾力，對房價走勢也會產(chǎn)生較大影響。若能健全不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的，可能會使對全國范圍內(nèi)多套住房擁有者的梯級征稅變成可能。
 

　　房地產(chǎn)稅：房地產(chǎn)稅立法意味著將以更高層面調(diào)整相關(guān)關(guān)系。另外，立法要充分考慮到公眾訴求，這樣才能更好地落實落實“稅收法定”原則。

_ueditor_page_break_tag_　　政策解讀五：共有產(chǎn)權(quán)房

　　關(guān)鍵詞：共有產(chǎn)權(quán)房與保障房
 

　　詳細(xì)：2014年的政府工作報告中，“完善住房保障機制”部分首次寫入了“增加中小套型商品房和共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)”。3月19日，住建部副部長齊驥在國務(wù)院新聞辦舉行的《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃(2014-2020年)》新聞發(fā)布會上公開表示，未來對于一些既不屬于保障對象，又確實買不起商品房的“夾心層”群體，要建設(shè)供應(yīng)政策性商品住房，發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房。所謂共有產(chǎn)權(quán)住房，即可按個人與政府的出資比例，在一定時期內(nèi)實行政府和購房者共同擁有產(chǎn)權(quán)。
 

　　解讀：目前，保障性住房存在各類問題，如等待時間長、住宅環(huán)境差、配套欠缺等。自2007年起，共有產(chǎn)權(quán)房在江蘇省淮安市進行試點，現(xiàn)今也在調(diào)研后逐步推廣。據(jù)了解，共有產(chǎn)權(quán)房將用地性質(zhì)由劃撥改為出讓，“墊資人”也變成政府。政府的公信力一方面是值得信賴的，一方面確實緩解了購買保障性住房產(chǎn)權(quán)人的壓力。