黃梅縣農(nóng)村宅基地和建房管理暫行辦法解讀

1.什么是農(nóng)村宅基地？

農(nóng)村宅基地是農(nóng)村村民用于建造住宅及其附屬設(shè)施的集體建設(shè)用地，包括住房、附屬用房和庭院等用地，不包括與宅基地相連的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)性用地、農(nóng)戶超出宅基地范圍占用的空閑地等土地。

2.農(nóng)村宅基地在土地分類中屬于哪一類？

按照不同的分類標(biāo)準(zhǔn)，土地分類的方法不同。

依據(jù)《中華人民共和國土地管理法》（以下簡稱土地管理法），按照土地所有制性質(zhì)劃分，土地分為國有土地和農(nóng)民集體所有的土地，其中宅基地屬于農(nóng)民集體所有。按照土地用途劃分，土地分為農(nóng)用地、建設(shè)用地、未利用地三大類。其中，建設(shè)用地是指建造建筑物、構(gòu)筑物的土地，包括城鄉(xiāng)住宅和公共設(shè)施用地、工礦用地、交通水利設(shè)施用地、旅游用地、軍事設(shè)施用地等。因此，從土地性質(zhì)和用途上來說，農(nóng)村宅基地屬于集體建設(shè)用地。

按照2017年發(fā)布的《土地利用現(xiàn)狀分類》（GB/T 21010-2017），土地進(jìn)一步分為耕地、工礦倉儲用地、住宅用地、公共管理與公共服務(wù)用地、交通運(yùn)輸用地、其他土地等12類。其中，農(nóng)村宅基地屬于住宅用地，農(nóng)村道路占地屬于交通運(yùn)輸用地。

3.農(nóng)村宅基地歸誰所有？

農(nóng)村宅基地歸本集體成員集體所有。

《中華人民共和國憲法》第十條規(guī)定，農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有。

《中華人民共和國物權(quán)法》（以下簡稱物權(quán)法）第五十九條規(guī)定，農(nóng)村集體所有的不動產(chǎn)和動產(chǎn)，屬于本集體成員集體所有。

4.哪些主體可以代表農(nóng)民集體行使宅基地所有權(quán)？

物權(quán)法第六十條規(guī)定，對于集體所有的土地，屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會代表集體行使所有權(quán)；分別屬于村內(nèi)兩個以上農(nóng)民集體所有的，由村內(nèi)各該集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民小組代表集體行使所有權(quán)；屬于鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民集體所有的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織代表集體行使所有權(quán)。因此，可代表集體行使宅基地所有權(quán)的主體包括四類，即集體經(jīng)濟(jì)組織（鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村、村內(nèi)）、村民委員會、村民小組、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府（代管）。

5.?什么是“一戶一宅”？

農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。人均土地少、不能保障一戶擁有一處宅基地的地區(qū)，縣級人民政府在充分尊重農(nóng)村村民意愿的基礎(chǔ)上，可以采取措施，按照省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)保障農(nóng)村村民實現(xiàn)戶有所居。

一戶一宅、限定面積，無償取得、長期占有，規(guī)劃管控、內(nèi)部流轉(zhuǎn)。這一制度安排在保障農(nóng)村“戶有所居、民不失所”等方面發(fā)揮了極為重要的作用，促進(jìn)了農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會穩(wěn)定。

6.現(xiàn)行農(nóng)村宅基地產(chǎn)權(quán)制度的基本內(nèi)容什么？

現(xiàn)行宅基地產(chǎn)權(quán)制度的基本內(nèi)容是，農(nóng)民集體擁有宅基地所有權(quán), 農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員擁有宅基地使用權(quán)，符合條件的農(nóng)戶具有分配宅基地的資格。

7.農(nóng)房與商品房的區(qū)別是什么？

農(nóng)房是農(nóng)村中供村民居住的房屋，與商品房的區(qū)別主要有：

一是土地性質(zhì)不同：農(nóng)房建設(shè)占用集體所有土地，商品房則占用國有建設(shè)用地。

二是取得方式不同：農(nóng)房只允許符合條件的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員申請取得宅基地進(jìn)行建設(shè)，商品房是由具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)取得國有建設(shè)用地開發(fā)建設(shè)。

三是土地使用年限不同：現(xiàn)行法律和政策沒有具體規(guī)定農(nóng)村宅基地使用權(quán)期限；商品房用地的土地使用年限一般是70年，土地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期。

四是交易條件不同：農(nóng)房只能在本村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部經(jīng)批準(zhǔn)后交易給符合宅基地分配資格的成員，不得抵押；商品房可以在市場上出售、租賃和抵押，交易自由。

8.農(nóng)村村民在什么情況下可以申請宅基地建設(shè)？

依據(jù)土地管理法，結(jié)合湖北省、黃岡市及我縣宅基地管理的有關(guān)規(guī)定，農(nóng)村村民有下列情況之一的，可以以戶為單位申請宅基地建設(shè)：

（一）無宅基地的；

（二）因子女結(jié)婚等原因確需分戶而現(xiàn)有的宅基地低于分戶標(biāo)準(zhǔn)的；

（三）符合政策規(guī)定遷入村集體組織落戶為正式成員，且在原籍沒有宅基地的；

（四）現(xiàn)有住房屬于危舊房需要拆除重建的，或因村莊規(guī)劃、地質(zhì)災(zāi)害隱患等不宜原址重建的；

（五）原有住房因災(zāi)毀需要重建的；

（六）因國家、集體建設(shè)需要遷建或者按照政策實行搬遷的；

（七）現(xiàn)有宅基地面積不能滿足居住要求且尚未達(dá)到本辦法規(guī)定的限額標(biāo)準(zhǔn)的；

（八）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

9.農(nóng)村村民可擁有幾處宅基地，房屋面積可控制多少？

（一）使用農(nóng)用地的每戶不得超過140平方米；

（二）使用未利用地（建設(shè)用地）的每戶不得超過200平方米；

（三）依據(jù)鄉(xiāng)村規(guī)劃，在鄉(xiāng)村規(guī)劃區(qū)內(nèi)建房的，每戶建筑層數(shù)依據(jù)規(guī)劃原則上不超過三層；

（四）不得使用鋼結(jié)構(gòu)屋頂改造加層；

（五）房屋（含院落、附建等）建筑風(fēng)格應(yīng)當(dāng)與周邊環(huán)境保持和諧統(tǒng)一。

不能保障一戶擁有一處宅基地的村莊，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府可結(jié)合當(dāng)?shù)貙嶋H，在充分尊重農(nóng)民意愿的基礎(chǔ)上，因地制宜采取集中建設(shè)公寓樓等措施，保障農(nóng)村村民實現(xiàn)戶有所居。

10.哪些范圍和區(qū)域禁止新建、改擴(kuò)建個人住宅？

（一）宅基地選址不符合鄉(xiāng)鎮(zhèn)國土空間規(guī)劃和村莊規(guī)劃的；

（二）占用永久基本農(nóng)田的；

（三）申請另址新建住房，未簽訂退出原有宅基地協(xié)議的；

（四）申請位置在已查明的地質(zhì)災(zāi)害隱患點(diǎn)、可能造成切坡建房的；

（五）將原有住房出租、出賣、贈與及其他形式轉(zhuǎn)讓或者改作生產(chǎn)經(jīng)營用途的；

（六）已婚子女其配偶一方已經(jīng)在在其他地方取得宅基地的；

（七）原有宅基地面積已達(dá)到兩戶及兩戶以上宅基地面積標(biāo)準(zhǔn)，要求分戶的；

（八）申請位置已列入土地整理項目或其它重點(diǎn)項目建設(shè)土地征收計劃的；

（九）生態(tài)保護(hù)紅線內(nèi)；

（十）江河湖泊庫區(qū)管理范圍；

（十一）風(fēng)景名勝核心區(qū)內(nèi)；

（十二）電力高壓走廊以及鐵路公路兩側(cè)建筑控制區(qū)；

（十三）城鄉(xiāng)建設(shè)需成片開發(fā)利用區(qū)域以及國土空間規(guī)劃需要規(guī)劃控制的區(qū)域；

（十四）法律、法規(guī)規(guī)定的其他禁止建房區(qū)域。

11.城鄉(xiāng)道路沿線兩側(cè)擬建房與道路規(guī)劃紅線的距離為多少？

城鄉(xiāng)道路沿線兩側(cè)嚴(yán)格控制個人建造住宅，確需批準(zhǔn)建設(shè)的，擬建房屋與道路規(guī)劃紅線的距離為：

（一）國（?。┑啦簧儆?0米：

（二）縣（鄉(xiāng)）道不少于20米：

（三）村級道路不少于10米；

（四）旅游景觀道路、進(jìn)出城門戶道路兩側(cè)不少于50米；

（五）在高速公路沿線建房的，其房屋邊緣與高速公路隔離柵欄、橋梁邊線的間距不少于50米；

（六）在鐵路沿線建房的，擬建房屋與鐵路用地邊緣距離不少于50米。

12.宅基地申報程序

（一）申請。村民申請宅基地建房（含改擴(kuò)建），應(yīng)當(dāng)持下列材料向村級組織提出申請：

1、農(nóng)村宅基地和建房（規(guī)劃許可）申請表（審批表）；

2、申請人身份證、戶口簿或者其他可證明村民身份的材料；

3、屬于拆舊新建的，對于異地建設(shè)的需提供原宅基地土地使用證和同意自愿退出原宅基地并交由村級組織調(diào)劑處理的承諾書。

（二）公示。村民小組收到書面申請后，在5個工作日內(nèi)完成本小組村民會議討論，會議通過并經(jīng)全組2/3以上農(nóng)戶簽字同意后，將申請理由、擬用地位置和宅基地面積、擬建房面積和建筑高度、建筑風(fēng)貌等情況在本小組顯著位置和村部予以公示，公示期不少于5個工作日。

（三）審查。公示無異議或異議不成立的，村民小組將農(nóng)戶申請、村民小組會議記錄等材料交村級組織審查。村級組織應(yīng)當(dāng)在收到材料后?5 個工作日內(nèi)完成審查，重點(diǎn)審查戶主及申請人是否具備申請宅基地資格、提交的材料是否真實有效、擬用地建房是否符合村莊規(guī)劃、是否征求了擬用地建房相鄰權(quán)利人意見等。

（四）報送。通過審查符合建房條件的由村集體組織在《農(nóng)村宅基地和建房（規(guī)劃）許可申請表》簽署意見，連同申請人提交的相關(guān)材料一并報送鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府設(shè)立的統(tǒng)一窗口受理。

在原宅基地拆舊重建，按此程序申請。

13.宅基地建房審批流程

（一）聯(lián)審聯(lián)辦。鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府受理農(nóng)戶宅基地和建房（規(guī)劃許可）申請后，要及時組織相關(guān)單位、人員現(xiàn)場勘查，填寫《農(nóng)村宅基地和建房（規(guī)劃許可）審批表》，并在10個工作日之內(nèi)完成聯(lián)合審核工作。

（二）鄉(xiāng)鎮(zhèn)審批。鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府根據(jù)聯(lián)審結(jié)果，對宅基地申請進(jìn)行審批。鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府要設(shè)立一個窗口受理，建立鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)業(yè)農(nóng)村、自然資源和規(guī)劃、城鄉(xiāng)建設(shè)等多機(jī)構(gòu)聯(lián)審聯(lián)辦的審批機(jī)制，對村民宅基地申請和建房進(jìn)行審批。予以批準(zhǔn)的，在5個工作日內(nèi)發(fā)放《農(nóng)村宅基地批準(zhǔn)書》和《鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證》；不予批準(zhǔn)的，在作出決定之日起5個工作日內(nèi)書面通知申請人，并說明理由。鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)在每季度首月5日前將上季度審批情況報縣農(nóng)業(yè)農(nóng)村局和自然資源和規(guī)劃局備案，建立宅基地用地建房審批管理臺帳。

14.農(nóng)村宅基地和農(nóng)房能否繼承？

農(nóng)村宅基地不能繼承，農(nóng)房可以依法繼承。

農(nóng)村宅基地所有權(quán)、宅基地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相分離，宅基地所有權(quán)屬于農(nóng)民集體，宅基地使用權(quán)和房屋所有權(quán)屬于農(nóng)戶。宅基地使用權(quán)人以戶為單位，依法享有占有和使用宅基地的權(quán)利。在戶內(nèi)有成員死亡而農(nóng)戶存續(xù)的情況下，不發(fā)生宅基地繼承問題。農(nóng)戶消亡時，權(quán)利主體不再存在，宅基地使用權(quán)滅失。同時，根據(jù)繼承法的有關(guān)規(guī)定，被繼承人的房屋作為其遺產(chǎn)由繼承人繼承。因房地?zé)o法分離，繼承人繼承房屋取得房屋所有權(quán)后，可以依法使用宅基地，但并不取得用益物權(quán)性質(zhì)的宅基地使用權(quán)。

15.如何保障農(nóng)民宅基地合法權(quán)益？

宅基地是農(nóng)村村民的基本居住保障用地。《中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室農(nóng)業(yè)農(nóng)村部關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的通知》（中農(nóng)發(fā)〔2019〕11號）要求：要充分保障宅基地農(nóng)戶資格權(quán)和農(nóng)民房屋財產(chǎn)權(quán)。不得以各種名義違背農(nóng)民意愿強(qiáng)制流轉(zhuǎn)宅基地和強(qiáng)迫農(nóng)民“上樓”，不得違法收回農(nóng)戶合法取得的宅基地，不得以退出宅基地作為農(nóng)民進(jìn)城落戶的條件。嚴(yán)格控制整村撤并，規(guī)范實施程序，加強(qiáng)監(jiān)督管理。嚴(yán)禁借流轉(zhuǎn)之名違法違規(guī)圈占、買賣宅基地。