閑置土地處置與預售款監(jiān)管或有實質進展

　　政策無疑是影響樓市的重要外部因素，從國家的宏觀調控到地方的實施細則，每一次政策變動在給樓市帶來波動的同時，也在撩撥著開發(fā)商和購房者的神經。

　　從目前的政策環(huán)境來看，國家層面正在研究樓市調控的長效機制，短期看調控放松的可能性不大。

　　從本地層面來看，自6月1日對商品房買賣合同進行修改后，下半年可能出臺的政策主要有閑置土地處置和預售資金監(jiān)管兩個。

　　其中，《中山市閑置土地處置辦法》今年上半年已正式出臺，筆者從中山市國土資源局獲悉，該局今年上半年重點進行了核查認定工作，下半年將全力推進閑置土地的處置工作，以群眾反映強烈、社會影響大、占地面積廣的閑置土地為突破口，以“一地一策”方式，穩(wěn)步推進閑置土地處置工作。

　　國土局表示目前正對《中山市商品房預售款監(jiān)管暫行辦法》(初稿)進行修改完善，并將按照規(guī)范性文件的有關程序報批，經批準后實施。

　　對閑置土地的處置如果能真正加大力度執(zhí)行，將會促使開發(fā)商加快開發(fā)和報建，有更多產品推向市場，并終影響供求關系及房價走勢。而對預售款的監(jiān)管，在讓市場更加規(guī)范的同時，也將對房地產開發(fā)模式產生更深遠的影響。

　　供地量增成交量漲地價逐步上升

　　中山中原認為，商住與商業(yè)辦公用地的成交價土地相當于房地產業(yè)的原材料。受調控影響，中山市土地市場掛牌量從2011年開始持續(xù)下滑，成交也相當清淡，但今年以來這種趨勢有所改變。

　　本周一，中山市國土資源局公布了第二季度土地公開交易成交業(yè)務數(shù)據，雖然成交面積環(huán)比下降36%，但平均單價卻上漲了近九成。從整個上半年的土地市場來看，掛牌量和成交量均不突出，商住地成交主要是坦洲十四村地王和石岐區(qū)“海頭”地塊。

　　進入7月以來，土地市場有明顯活躍的趨勢。先是坦洲溢價111%又拍出了一塊5億元的 “地王”，接著黃圃鎮(zhèn)又推出4塊總面積近500畝，總價9.27億元的商住地，近日火炬開發(fā)區(qū)又掛出總價3億多元的近200畝商住地。

　　中山中原業(yè)務發(fā)展中心高級總監(jiān)植建軍表示，雖然上半年土地價格飆漲與“地王”拉高有關，有一定的特殊性，但從趨勢上來看，土地價格始終是上漲的。

　　中山中原的統(tǒng)計顯示，上半年僅完成全年供地計劃的21%。中山中原預計下半年中山的土地供應量將會增加，而從近期土地市場成交來看，說明開發(fā)商對特定區(qū)域的優(yōu)質地塊還是比較青睞，只要價格適中，也會主動出擊拿地。

　　購房者價格預期有調整房價穩(wěn)步上漲

　　今年上半年成交大漲的同時房價也在穩(wěn)步上升，上半年一手住宅均價為5636元/m2，比去年上半年上漲了11.2%，比去年下半年上漲了5%。上半年各月房價雖然漲跌互現(xiàn)，但總體依然是穩(wěn)中有升，并在6月份達到限價以來高點5736元/㎡。

　　從去年底以來，開發(fā)商的促銷力度也在明顯減弱。世聯(lián)地產中山市場研報認為，目前價格堅挺，經過上半年的火熱成交后，購房者的價格預期將有所調整。

　　而中山中原也認為，隨著下半年中大面積的單位供應增加和改善型客戶比例增加，相應的成交價格也隨之上漲，整體成交價格將保持在6200元/平方米以上，環(huán)比去年上漲幅度為10%左右。

　　供應量持續(xù)高位改善型產品占比增加

　　除了政策面的影響外，供求關系是影響樓市走勢的根本因素。長期以來中山樓市一直呈現(xiàn)供求兩旺的局面，一方面供應量居高不下，另一方面成交量在珠三角也名列前茅。

　　今年上半年延續(xù)了去年下半年以來的回暖走勢，上半年的一手住宅成交套數(shù)和面積同比均大漲了六成多，相比去年下半年也有6%左右的升幅。中山中原的統(tǒng)計數(shù)據顯示，2013年上半年住宅存量為48047套，與去年末相比下降了14%。

　　成交量大增也帶動開發(fā)商加大了供貨力度，中山中原認為，下半年市場供應將會出現(xiàn)一個較大的增幅，住宅的存量將一改上半年下降的情況出現(xiàn)上漲。

　　而從需求角度來看，中山中原認為，由于上半年大量地消耗了剛需型客戶，并隨著下半年市場供應的產品比例也偏向改善型產品的趨勢，預計下半年改善型需求的客戶比例會有所增加;由于改善型客戶增加，他們更追求產品的品質，因此，品牌開發(fā)商及優(yōu)質樓盤將會更有優(yōu)勢。