十八屆三中全會如下兩條規(guī)定引起了小產權房的熱銷：在符合規(guī)劃和用途管制前提下，允許農村集體經營性建設用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權同價。保障農戶宅基地用益物權，改革完善農村宅基地制度，選擇若干試點，慎重穩(wěn)妥推進農民住房財產權抵押、擔保、轉讓，探索農民增加財產性收入渠道。

　　針對越來越旺的投機行為，國土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設部于11月22日發(fā)布緊急通知，要求各地全面、正確領會黨的十八屆三中全會關于建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地市場等改革措施，堅決遏制近一些地方出現(xiàn)的違法建設、違法銷售“小產權房”問題。

　　如何理解小產權房的性質問題，業(yè)界有不同的認識。任志強強烈反對將小產權房合法化，他認為，小產權房絕無轉正入市可能。任志強還類比稱，小產權房轉正如“今天強奸完了以后明天就合法化了”。另一種觀點認為，小產權房應當轉正，一方面增加供應量，從而平抑房價，另一方面可以增加農民的收入。

　　小產權房轉正可謂歷史大趨勢，但是，這種轉正過程則將至少需要克服以下幾個困難。

　　三中全會的集體土地入市同權入市以及增加保護農民土地權益的決議能夠真正貫徹執(zhí)行。雖然從理論上來說，任何一塊土地的價格和用途應當由市場來決定，但是，多年來又地方政府壟斷供應土地的現(xiàn)實制約著土地同權同價的實現(xiàn)。集體土地轉換成為建設用地，由地方政府壟斷，且人為壓低農民在土地增值利益分配上的比例，形成了數(shù)量客觀的土地財政，已經成為各地發(fā)展經濟公開的秘訣。小產權房之所以被稱為小產權房，核心原因是不符合上述法律規(guī)定，而非其本身質量所致。住房質量問題并非小產權房所獨有，即使是很多大產權房或者保障房，也會有不少劣質樓盤的消息不斷爆出。因此，小產權房轉正問題核心在于是否能夠頂住利益集團的壓力，從當前來看，阻止小產權房的力量很大，從根本上來說，是因為它的轉正危及很多人的賺錢渠道。

　　小產權房是農民自發(fā)建起來的房子，由于長期處于“事實婚姻”無證駕駛狀態(tài)，小產權房自誕生以來就不被國家承認，因此，積累了很多問題。從某種意義上來說，小產權房的出現(xiàn)打破了政府對土地的壟斷，是真正市場化意義的商品房，并且能夠在一定程度上解決中低收入人群的住房難題。更重要的是，這種“事實婚姻”狀態(tài)并非如任志強所言的“先強奸再結婚”，而是因為法律本身規(guī)定所致，法律有不完善的地方，就需要從根據現(xiàn)實進行修改。

　　對于已經存在的小產權房，按照補齊土地出讓金和稅款的模式，可以補辦“結婚證”，這個主意表面上看來，還是挺符合民意的。但這里面又牽涉一個問題，就是那些已經買了小產權房的購房者是不是愿意補齊，而且，土地出讓金該補交多少?這些都是大難題。即使是這樣做了，后進的購房者還會購買小產權房，因為他們完全可以等待，等待未來政策改變，使得事實婚姻變成合法婚姻，這又形成了一個惡性循環(huán)。而且，小產權房之所以惹怒政府，不僅僅是因為他們打破了政府對土地的控制權和減少了稅收，也造成了城鎮(zhèn)規(guī)劃的無序狀態(tài)，特別是在中央要求大力推進中小城鎮(zhèn)化的背景下，這個難題將會越來越難解，甚至可能從“難解”變成“無解”。

　　我們之前提出，面對這樣的難題，必須要對小產權房進行切割，區(qū)分是農民宅基地建的還是非宅基地建的，如果是宅基地建的，既然已經成為事實婚姻，可以補交土地出讓金和稅款，這當然也需要農村宅基地的制度變革才能行得通，如今三中全會決議實際上已經有了明確改革的表述，另一部分非宅基地建的小產權房，確實有些占用耕地的嫌疑，這一部分小產權房可能并非交一部分土地出讓金就能夠轉正，也可以考慮其他補救措施，要保障購買者的利益。因此，從整體上來說，小產權房可以合法化，并不意味著現(xiàn)存的所有小產權房都能夠轉正。