【上海熱線財(cái)經(jīng)核心提示】郎咸平表示把錢放在銀行才是糟糕的事情。對(duì)于一些說(shuō)要把房子賣了的人，他反問(wèn)：“那你這個(gè)錢拿來(lái)干什么?”

　　在某論壇上，郎咸平語(yǔ)言犀利，圍繞十八屆三中全會(huì)后國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)將如何發(fā)展以及四萬(wàn)億帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)危機(jī)展開(kāi)演講，談及市民關(guān)注的投資，他表示：“投資要選擇相對(duì)而言不差的”。他笑談自己曾遇到一個(gè)市民，該市民告訴他因?yàn)閷?duì)股市、黃金沒(méi)有信心，而房子出租回報(bào)率也在走低，于是選擇將錢放在銀行，郎咸平對(duì)此表示“把錢放在銀行才是糟糕的事情，就像男人泡妞上床時(shí)，還把自己包里帶的啵g室忒給忘記了，你說(shuō)糟糕不糟糕”。

　　郎咸平分析，目前投資是高風(fēng)險(xiǎn)、低收益，黃金還要下跌，而股市今年的情況也有目共睹，投資就是要自己對(duì)比選擇相對(duì)而言不差的，而在三大投資渠道中，房產(chǎn)能長(zhǎng)期保值。對(duì)于一些人說(shuō)要把房產(chǎn)賣了的選擇，他反問(wèn)：“那你這個(gè)錢拿來(lái)干什么?”郎咸平嘆息通貨膨脹使得人們包括他自己不得不買房子。

　　2014年房?jī)r(jià)會(huì)跌嗎?這當(dāng)然是個(gè)很好的夢(mèng)想，但現(xiàn)實(shí)與夢(mèng)想很多時(shí)候距離非常遠(yuǎn)，甚至?xí)煌姆较蜃呷ァ?/p>

　　以下這些跡象告訴你，房?jī)r(jià)很難跌

　　1、瘋漲的地價(jià)。2013年一線城市土地出讓金暴漲，北上廣深4個(gè)一線城市土地出讓金達(dá)到了5014億，是2012年的2.5倍。你說(shuō)房?jī)r(jià)會(huì)漲不會(huì)漲?

　　2、任志強(qiáng)敢告央視。央視報(bào)道房地產(chǎn)商偷稅漏稅，任志強(qiáng)敢直接跟央視嗆聲。這說(shuō)明房地產(chǎn)商巨大的話語(yǔ)權(quán)。被央視報(bào)道過(guò)的那些企業(yè)，誰(shuí)感嗆?

　　3、一上微博大家討論多的還是房?jī)r(jià)，罵的多的還是房?jī)r(jià)。這只能說(shuō)明需求旺盛。

　　4、丈母娘問(wèn)未見(jiàn)面女婿情況的時(shí)候，句話還是：有房嗎?“罪魁禍?zhǔn)?rdquo;習(xí)慣還依舊!

　　5、大家到了異地城市后，下了火車或飛機(jī)，跟出租車司機(jī)聊的事情總少不了這一個(gè)：這邊房?jī)r(jià)多少啊?要知道，出租車上的話題一般是當(dāng)下熱的話題。

　　6、任志強(qiáng)還在預(yù)言房?jī)r(jià)漲。這廝一直預(yù)言房?jī)r(jià)漲，從來(lái)沒(méi)有輸過(guò)。

　　7、地方政府還債臺(tái)高筑。雖說(shuō)要改變?cè)鍪辗绞?，但房地產(chǎn)這塊大金主，他們能輕易放棄嗎?_ueditor_page_break_tag_

　　保利董事長(zhǎng)：房?jī)r(jià)不會(huì)大幅跌因地價(jià)不會(huì)跌

　　“你們問(wèn)什么問(wèn)題我都會(huì)實(shí)事求是――”3月11日，全國(guó)政協(xié)委員、保利集團(tuán)黨委書記、董事長(zhǎng)徐念沙委員在新保利大廈，接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道采訪時(shí)說(shuō)。

　　徐念沙去年剛剛履新保利集團(tuán)，之前，他曾有多年的部隊(duì)履歷和豐富的國(guó)企管理經(jīng)驗(yàn)。這位掌舵保利集團(tuán)的當(dāng)家人，平和得如同鄰家大叔。

　　徐念沙表示，保利正在北京等城市布局養(yǎng)老地產(chǎn)。他在今年的兩會(huì)上提出加快發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)應(yīng)對(duì)老齡化問(wèn)題等兩個(gè)提案。

　　談到今年的房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)，徐念沙表示，有的地方會(huì)跌，但不會(huì)降太多，今年保利將秉持穩(wěn)健的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)策略。作為保利的掌舵人，徐念沙關(guān)心的遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止這些。3月11日，徐念沙就與保利集團(tuán)密切相關(guān)其他熱點(diǎn)問(wèn)題，諸如養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、保利集團(tuán)走出去、國(guó)企改革、互聯(lián)網(wǎng)應(yīng)用等，也談了看法。

　　徐念沙介紹，2014年保利的營(yíng)業(yè)收入要實(shí)現(xiàn)10%的增長(zhǎng)。主要增長(zhǎng)點(diǎn)是市場(chǎng)拓展，這其中也包括了海外市場(chǎng)。

　　五年養(yǎng)老地產(chǎn)計(jì)劃投入60-80億

　　保利集團(tuán)目前已開(kāi)始布局養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，主要是旗下保利地產(chǎn)[1.29% 資金研報(bào)]在推進(jìn)相關(guān)項(xiàng)目。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈涵蓋地產(chǎn)、醫(yī)療、保險(xiǎn)、護(hù)理等各個(gè)領(lǐng)域。徐念沙提案建議，國(guó)家應(yīng)對(duì)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)高度重視，建立跨部委的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃與管理協(xié)調(diào)機(jī)制。

　　徐念沙認(rèn)為，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展急需政府的規(guī)范和引導(dǎo)，營(yíng)造環(huán)境，逐步使社會(huì)力量成為發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的主體，“大家都看到老年人面臨的需求，但是沒(méi)有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，就造成在養(yǎng)老地產(chǎn)中的很多問(wèn)題，比如局部地區(qū)的圈地、低質(zhì)量、謀求暴利。目前緊迫的是政府盡到責(zé)任，引領(lǐng)產(chǎn)業(yè)規(guī)范”。

　　徐念沙說(shuō)：“我們更多突出在養(yǎng)老地產(chǎn)上，這是保利的主業(yè)。保利的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)現(xiàn)在在幾個(gè)城市，北京、廣州、寧波、三亞、上海等都在建設(shè)。我們和有關(guān)醫(yī)院結(jié)合、掛鉤。保利和老齡委簽訂了戰(zhàn)略合作協(xié)議，在老齡委的推動(dòng)下進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)。”

　　徐說(shuō)，保利養(yǎng)老地產(chǎn)目前模式是做小區(qū)的配套養(yǎng)老公寓，以出售為主。如果國(guó)家出臺(tái)養(yǎng)老地產(chǎn)方面的政策，會(huì)希望以持有為主。

　　房?jī)r(jià)會(huì)得到控制，保利投資將穩(wěn)健

　　關(guān)于保利養(yǎng)老地產(chǎn)的盈利，徐念沙說(shuō)：“有回報(bào)期，但是不太可觀。用我們自己的話說(shuō)，就是做熱，不掙錢。” 據(jù)其介紹，一個(gè)養(yǎng)老院如果三五百?gòu)埓参?，大概要一兩個(gè)億。東部和中部地區(qū)大概一個(gè)床位要三十萬(wàn)左右，貴一點(diǎn)的50萬(wàn)，標(biāo)準(zhǔn)不一樣，在西部地區(qū)可能便宜的七八萬(wàn)就可以。未來(lái)五年保利養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)劃投入60億-80億。

　　關(guān)于房?jī)r(jià)，徐念沙說(shuō)，有的地方會(huì)跌， 但不會(huì)降太多，可能會(huì)有價(jià)無(wú)市，成交量低。但整體不可預(yù)見(jiàn)的因素比較多。房?jī)r(jià)要得到有效控制是一定的，但是不會(huì)幅度很大的跌，因?yàn)橥恋氐膬r(jià)格不會(huì)跌。

　　對(duì)于國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)形勢(shì)的判斷，也會(huì)相應(yīng)影響保利的戰(zhàn)略。徐念沙說(shuō)，保利作出的調(diào)整是項(xiàng)目投資更穩(wěn)健，控制風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)更大，主要在投資項(xiàng)目和速度上，“比如我們測(cè)算，對(duì)于回報(bào)率適當(dāng)?shù)鸵恍覀円部梢匀プ?，因?yàn)檫@地方回報(bào)率低，別的地方也許高了”。

　　徐念沙表示，未來(lái)保利會(huì)把對(duì)外投資作為開(kāi)拓重點(diǎn)，但是國(guó)內(nèi)還是會(huì)比重大一些，因?yàn)榈禺a(chǎn)行業(yè)是很接地氣的。中國(guó)的房地產(chǎn)比國(guó)外的市場(chǎng)大很多。

　　徐說(shuō)，“海外業(yè)務(wù)占保利的份額不到百分之十，保利在不斷研究走出去的戰(zhàn)略，包括礦產(chǎn)資源板塊、工程地產(chǎn)板塊，文化以及民用貿(mào)易方面，不斷擴(kuò)大份額。”徐念沙介紹保利目前主推的一是保利地產(chǎn)走出去，二是保利文化走出去。

　　3月6日，保利文化在香港交易所正式掛牌上市，徐念沙說(shuō)，我們希望保利文化走出去。保利文化走出去首先是保利拍賣要加快走出去的步伐。

　　他透露，保利地產(chǎn)在美洲、歐洲和澳洲，都在和當(dāng)?shù)厍⒄劵蜓芯?，商業(yè)項(xiàng)目或者住宅項(xiàng)目，有新開(kāi)發(fā)的，也有買回來(lái)改造的。

　　“我們很愿意改革、愿意股權(quán)激勵(lì)”

　　今年是國(guó)企改革重要年份，徐念沙表示，目前國(guó)資委還沒(méi)有給保利明確的指示。徐念沙認(rèn)為國(guó)企改革重要是目標(biāo)明確，比如混合所有制經(jīng)濟(jì)的定義，實(shí)現(xiàn)的具體標(biāo)準(zhǔn)和要求。

　　徐念沙說(shuō)，企業(yè)有沒(méi)有活力，體制一定有影響，但是是不是天然國(guó)企低效、民企高效?一些國(guó)有企業(yè)，在純競(jìng)爭(zhēng)領(lǐng)域還是很有生命力的。再有國(guó)有的比例占多少合適?需要好好探討。

　　此外就是國(guó)企存在的主要問(wèn)題是什么?一是公平問(wèn)題，一是效率問(wèn)題。國(guó)有企業(yè)為什么會(huì)產(chǎn)生不公平?產(chǎn)生不公平的原因是什么?如何去掉不公平?如何提高效率?需要認(rèn)真探討。第二是退出問(wèn)題，“如果允許國(guó)有資本經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)化運(yùn)作，慢慢就會(huì)有民營(yíng)企業(yè)撬動(dòng)，慢慢地會(huì)分拆，會(huì)調(diào)整”。

　　徐坦言，大家可能覺(jué)得國(guó)有企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)不愿改革。事實(shí)上，我們很愿意改革，愿意股權(quán)激勵(lì)。保利現(xiàn)在擬定了27項(xiàng)改革內(nèi)容，都是為了更市場(chǎng)化，更接近混合所有制經(jīng)濟(jì)的特點(diǎn)。

　　“習(xí)主席到安徽?qǐng)F(tuán)，特別講到‘國(guó)企改革不能在一片改革聲浪中把國(guó)有資產(chǎn)變成謀取暴利的機(jī)會(huì)，改革關(guān)鍵是公開(kāi)透明’，我覺(jué)得這話講得非常負(fù)責(zé)，這就是要定一個(gè)國(guó)企國(guó)有資產(chǎn)持股份比例、國(guó)有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)授權(quán)對(duì)象，才能進(jìn)退有序。資本有其逐利性，基本的條件要設(shè)計(jì)好，還要有人監(jiān)管”。

　　近萬(wàn)科一直在和騰訊接洽。徐念沙介紹，保利也在考慮啟動(dòng)，如何把互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)用到保利發(fā)展中。我們上一次董事會(huì)專門提出，對(duì)互聯(lián)網(wǎng)應(yīng)用作出研究，“把互聯(lián)網(wǎng)作為一個(gè)工具，把傳統(tǒng)經(jīng)營(yíng)模式更新一下”。

　　徐念沙表示，保利也特別希望進(jìn)入金融業(yè)，原因在于金融與房地產(chǎn)聯(lián)系非常緊密，“我們希望多渠道融資，多渠道盤活資本”。

　　胡葆森：三四線樓市不會(huì)崩盤房?jī)r(jià)不可能下降

　　新型城鎮(zhèn)化作為焦點(diǎn)，再次被“兩會(huì)”熱議，這也意味著三、四線城市迎來(lái)新一輪的發(fā)展機(jī)遇。在此之前，三、四線城市的風(fēng)險(xiǎn)屢被提及，“空城、大盤、滯銷”也成為三四線城市的標(biāo)簽。

　　全國(guó)人大代表、建業(yè)地產(chǎn)股份有限公司董事局主席胡葆森在接受采訪時(shí)認(rèn)為，每個(gè)企業(yè)應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的能力都不一樣，說(shuō)三、四線要崩盤，不是別有用心就是能力不足。對(duì)于企業(yè)也不能一概而論，三、四線城市也有成長(zhǎng)得很好的企業(yè)，也有企業(yè)在一線城市倒閉。

　　胡葆森告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，一些企業(yè)能在三、四線城市攫取利潤(rùn)的原因，是經(jīng)過(guò)對(duì)這些城市的市場(chǎng)規(guī)律的多年探索，找到了一個(gè)適合市場(chǎng)特征的發(fā)展模式，進(jìn)而找到了一種切實(shí)可行的戰(zhàn)略。

　　泡沫只是個(gè)別城市的個(gè)案

　　國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)在政府工作報(bào)告中提出，城鎮(zhèn)化是現(xiàn)代化的必由之路，是破除城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)的重要依托。今后一個(gè)時(shí)期，著重解決好現(xiàn)有“三個(gè)1億人”問(wèn)題，促進(jìn)約1億農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶城鎮(zhèn)，改造約1億人居住的城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城中村，引導(dǎo)約1億人在中西部地區(qū)就近城鎮(zhèn)化。

　　胡葆森表示，過(guò)去的20多年，是中國(guó)城鎮(zhèn)化的上半場(chǎng)，如果中國(guó)的城鎮(zhèn)化提高到70%左右，還需要15年~20年的時(shí)間，這就是中國(guó)城鎮(zhèn)化的下半場(chǎng)。他認(rèn)為，中國(guó)的城鎮(zhèn)化，目前進(jìn)入了中期階段，城鎮(zhèn)化前20年的著力點(diǎn)在大中城市和沿海城市，因?yàn)檫@些城市是改革開(kāi)放的前沿陣地，還有一點(diǎn)是大城市吸附勞動(dòng)就業(yè)能力強(qiáng)，技術(shù)密集。而在今后20年，除了在一、二線城市城鎮(zhèn)化不斷提高質(zhì)量，解決已經(jīng)進(jìn)城人員的“人”的城鎮(zhèn)化問(wèn)題外，著力點(diǎn)會(huì)從大中城市擴(kuò)展到中小城市，三、四線城市因此被業(yè)內(nèi)視為“紅海”。

　　克而瑞研究中心發(fā)布的《城市房地產(chǎn)發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)排行榜》指出，三線城市大多外出務(wù)工者占比較高，城市常住人口普遍低于戶籍人口，使得市內(nèi)對(duì)新增住房的需求相對(duì)清淡。經(jīng)濟(jì)總量相對(duì)有限，中心區(qū)域土地供應(yīng)較為充裕，使得三線城市土地供應(yīng)過(guò)量，因此大多數(shù)城市房地產(chǎn)待售存量一直處于增長(zhǎng)之中，整體供求風(fēng)險(xiǎn)較高，高庫(kù)存已是這些城市難以走出的陰影。

　　3月6日，全國(guó)政協(xié)委員、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)齊驥介紹，庫(kù)存量高于月銷售量的12倍~15倍，高過(guò)1年到1年半的銷售量的就是高庫(kù)存。

　　在胡葆森看來(lái)，中西部地區(qū)大部分城市都不存在這個(gè)問(wèn)題，有問(wèn)題的城市只是個(gè)案。胡葆森給記者算了一筆賬，3億人進(jìn)城，按照人均需求30平方米來(lái)計(jì)算，這就意味90億平方米的開(kāi)發(fā)量，這對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)就意味著機(jī)會(huì)。

　　胡葆森同時(shí)也表示，房?jī)r(jià)不會(huì)下跌。他說(shuō)，強(qiáng)勁的需求在支撐價(jià)格，成本在左右商品房的價(jià)格。土地、勞動(dòng)力、原材料價(jià)格、銀行的利息費(fèi)用、開(kāi)發(fā)人員的工資水平都沒(méi)有下降，所以房?jī)r(jià)不可能下降。

　　有根據(jù)地才能抗衡大房企

　　胡葆森說(shuō)，縣城消費(fèi)能力確實(shí)沒(méi)有三線城市強(qiáng)，三線城市沒(méi)有二線城市強(qiáng)，一個(gè)成熟的開(kāi)發(fā)商會(huì)根據(jù)這個(gè)城市的人口規(guī)模、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、人們收入和消費(fèi)能力來(lái)確定產(chǎn)品定價(jià)、開(kāi)發(fā)規(guī)模、社區(qū)位置和產(chǎn)品形態(tài)，會(huì)根據(jù)市場(chǎng)的規(guī)模，確定開(kāi)發(fā)方向、開(kāi)發(fā)計(jì)劃和開(kāi)發(fā)節(jié)奏等。

　　他說(shuō)，河南完全有資格稱為中國(guó)城鎮(zhèn)化的一個(gè)縮影，人口差不多占了中國(guó)的十分之一，河南有108個(gè)縣，還包括一些中心鎮(zhèn)，下一步城鎮(zhèn)化的著力點(diǎn)就是要從大型城市向這些中小城鎮(zhèn)不斷地去延伸。

　　胡葆森表示，在三、四線城市不被看好的情況下，仍然扎根河南的三、四線城市，主要是因?yàn)?“考慮企業(yè)自身的資源情況”。早在2005年，他就已經(jīng)預(yù)測(cè)了今天房地產(chǎn)市場(chǎng)格局的變遷，即大的開(kāi)發(fā)商將占據(jù)主要的市場(chǎng)份額，每一座城市的前十大開(kāi)發(fā)商將有6~7個(gè)不是本地開(kāi)發(fā)商，欲與這些大企業(yè)抗衡，必須擁有自己的“根據(jù)地”，沒(méi)有根據(jù)地的盲目全國(guó)擴(kuò)張，更容易遭遇失敗。因此，胡葆森選擇扎根河南。

　　諸如恒大、綠地、萬(wàn)達(dá)等全國(guó)性大公司都已經(jīng)進(jìn)入鄭州市場(chǎng)，對(duì)本地房企造成了不小的沖擊。在此情況下，胡葆森認(rèn)為，一些大的地產(chǎn)商進(jìn)入河南市場(chǎng)，造成了一種新的競(jìng)爭(zhēng)局面，建業(yè)也會(huì)調(diào)節(jié)自身的戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù)。比如加大服務(wù)體系的建設(shè)，從而發(fā)揮自身的客戶資源優(yōu)勢(shì)。因?yàn)榻I(yè)22年在一個(gè)市場(chǎng)上，客戶資源肯定要多于剛進(jìn)入的地產(chǎn)商，通過(guò)服務(wù)好原有業(yè)主，就可解決建業(yè)開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)型的問(wèn)題，這也是探索一種新的發(fā)展模式。

　　胡葆森表示，建業(yè)原來(lái)主要是買地、建房，拿回來(lái)錢再去買地，是個(gè)快速周轉(zhuǎn)型的。今后準(zhǔn)備提供一個(gè)新興的社區(qū)服務(wù)，通過(guò)服務(wù)的升級(jí)尋找新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)，從一個(gè)單純的開(kāi)發(fā)商向一個(gè)新型生活方式服務(wù)商轉(zhuǎn)型。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)的泡沫在加劇，建業(yè)集團(tuán)對(duì)這一塊的投資也很謹(jǐn)慎。以建業(yè)十八城綜合體為例，胡葆森說(shuō)，建業(yè)十八城(包括寫字樓、院線、酒店)持有的面積通常在10%左右，一般不會(huì)超過(guò)15%，這個(gè)比例在每個(gè)時(shí)期都不一樣。目前建業(yè)在迅速提升規(guī)模，現(xiàn)金流的需求比較迫切，自持就不能那么多。到了500億規(guī)模以后，持有的規(guī)模就會(huì)逐漸加大，這跟企業(yè)的發(fā)展階段，也有一定的關(guān)系。

原標(biāo)題：郎咸平：上海人想發(fā)財(cái)必買房 存銀行是廢紙