十八屆三中全會如下兩條規(guī)定引起了小產(chǎn)權(quán)房的熱銷：在符合規(guī)劃和用途管制前提下，允許農(nóng)村集體經(jīng)營 性建設(shè)用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權(quán)同價。保障農(nóng)戶宅基地用益物權(quán)，改革完善農(nóng)村宅基地制度，選擇若干試點，慎重穩(wěn)妥推進(jìn)農(nóng)民住房 財產(chǎn)權(quán)抵押、擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓，探索農(nóng)民增加財產(chǎn)性收入渠道。

　　針對越來越旺的投機(jī)行為，國土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部于11月22日發(fā)布緊急通知，要求各地全面、正確領(lǐng)會黨的十八屆三中全會關(guān)于建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場等改革措施，堅決遏制近一些地方出現(xiàn)的違法建設(shè)、違法銷售“小產(chǎn)權(quán)房”問題。

　　如何理解小產(chǎn)權(quán)房的性質(zhì)問題，業(yè)界有不同的認(rèn)識。任志強強烈反對將小產(chǎn)權(quán)房合法化，他認(rèn)為，小產(chǎn)權(quán)房絕無轉(zhuǎn)正入市可能。任志強還類比稱，小產(chǎn)權(quán) 房轉(zhuǎn)正如“今天強奸完了以后明天就合法化了”。另一種觀點認(rèn)為，小產(chǎn)權(quán)房應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)正，一方面增加供應(yīng)量，從而平抑房價，另一方面可以增加農(nóng)民的收入。

　　小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正可謂歷史大趨勢，但是，這種轉(zhuǎn)正過程則將至少需要克服以下幾個困難。

　　三中全會的集體土地入市同權(quán)入市以及增加保護(hù)農(nóng)民土地權(quán)益的決議能夠真正貫徹執(zhí)行。雖然從理論上來說，任何一塊土地的價格和用途應(yīng)當(dāng)由市場來決 定，但是，多年來又地方政府壟斷供應(yīng)土地的現(xiàn)實制約著土地同權(quán)同價的實現(xiàn)。集體土地轉(zhuǎn)換成為建設(shè)用地，由地方政府壟斷，且人為壓低農(nóng)民在土地增值利益分配 上的比例，形成了數(shù)量客觀的土地財政，已經(jīng)成為各地發(fā)展經(jīng)濟(jì)公開的秘訣。小產(chǎn)權(quán)房之所以被稱為小產(chǎn)權(quán)房，核心原因是不符合上述法律規(guī)定，而非其本身質(zhì)量所 致。住房質(zhì)量問題并非小產(chǎn)權(quán)房所獨有，即使是很多大產(chǎn)權(quán)房或者保障房，也會有不少劣質(zhì)樓盤的消息不斷爆出。因此，小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正問題核心在于是否能夠頂住利 益集團(tuán)的壓力，從當(dāng)前來看，阻止小產(chǎn)權(quán)房的力量很大，從根本上來說，是因為它的轉(zhuǎn)正危及很多人的賺錢渠道。

　　小產(chǎn)權(quán)房是農(nóng)民自發(fā)建起來的房子，由于長期處于“事實婚姻”無證駕駛狀態(tài)，小產(chǎn)權(quán)房自誕生以來就不被國家承認(rèn)，因此，積累了很多問題。從某種意 義上來說，小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)打破了政府對土地的壟斷，是真正市場化意義的商品房，并且能夠在一定程度上解決中低收入人群的住房難題。更重要的是，這種“事實 婚姻”狀態(tài)并非如任志強所言的“先強奸再結(jié)婚”，而是因為法律本身規(guī)定所致，法律有不完善的地方，就需要從根據(jù)現(xiàn)實進(jìn)行修改。

　　對于已經(jīng)存在的小產(chǎn)權(quán)房，按照補齊土地出讓金和稅款的模式，可以補辦“結(jié)婚證”，這個主意表面上看來，還是挺符合民意的。但這里面又牽涉一個問 題，就是那些已經(jīng)買了小產(chǎn)權(quán)房的購房者是不是愿意補齊，而且，土地出讓金該補交多少?這些都是大難題。即使是這樣做了，后進(jìn)的購房者還會購買小產(chǎn)權(quán)房，因 為他們完全可以等待，等待未來政策改變，使得事實婚姻變成合法婚姻，這又形成了一個惡性循環(huán)。而且，小產(chǎn)權(quán)房之所以惹怒政府，不僅僅是因為他們打破了政府 對土地的控制權(quán)和減少了稅收，也造成了城鎮(zhèn)規(guī)劃的無序狀態(tài)，特別是在中央要求大力推進(jìn)中小城鎮(zhèn)化的背景下，這個難題將會越來越難解，甚至可能從“難解”變 成“無解”。

　　我們之前提出，面對這樣的難題，必須要對小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行切割，區(qū)分是農(nóng)民宅基地建的還是非宅基地建的，如果是宅基地建的，既然已經(jīng)成為事實婚姻， 可以補交土地出讓金和稅款，這當(dāng)然也需要農(nóng)村宅基地的制度變革才能行得通，如今三中全會決議實際上已經(jīng)有了明確改革的表述，另一部分非宅基地建的小產(chǎn)權(quán) 房，確實有些占用耕地的嫌疑，這一部分小產(chǎn)權(quán)房可能并非交一部分土地出讓金就能夠轉(zhuǎn)正，也可以考慮其他補救措施，要保障購買者的利益。因此，從整體上來 說，小產(chǎn)權(quán)房可以合法化，并不意味著現(xiàn)存的所有小產(chǎn)權(quán)房都能夠轉(zhuǎn)正。