千房百計(jì)第二計(jì)：黃梅房信網(wǎng)教您怎樣成為收房專(zhuān)家

2013年08月09日 16:32 小編：蔡蔡 |0 點(diǎn)擊：2638

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期待了許久，房子終于要交付了，興奮之余，卻發(fā)現(xiàn)交房延遲、工程質(zhì)量、胡亂收費(fèi)等問(wèn)題接連出現(xiàn)。眼前的家跟自己想象中的相差甚遠(yuǎn)，說(shuō)好的房子呢？于是，一場(chǎng)場(chǎng)房屋保衛(wèi)戰(zhàn)開(kāi)始上演，與物業(yè)較量，與開(kāi)發(fā)商交涉。數(shù)次交鋒之后，身疲力竭，然而問(wèn)題卻仍然擺在眼前。這時(shí)候，你一定希望身邊出現(xiàn)一位驗(yàn)房專(zhuān)家，來(lái)幫你搞定一切。經(jīng)歷一次交房，我們就當(dāng)了一回斗士。其實(shí)，我們每個(gè)人都可以成為專(zhuān)家。浠水房產(chǎn)網(wǎng)特別策劃:《千房百計(jì)》第二計(jì)“交房的那些事兒”，讓你收房時(shí)成為專(zhuān)家！
交房一般流程
1：辦理收費(fèi)手續(xù)：開(kāi)發(fā)商會(huì)在收房前通過(guò)掛號(hào)信將收房通知單郵遞給業(yè)主，告知具體收房的時(shí)間及須準(zhǔn)備的資料。業(yè)主按通知單上安排的時(shí)間攜帶相關(guān)證件、資料辦理收房手續(xù)。
相關(guān)證件、資料：收房通知書(shū)、業(yè)主身份證復(fù)印件、原繳交房款收據(jù)等單據(jù)、購(gòu)房合同等；
注意：如業(yè)主在約定時(shí)間內(nèi)沒(méi)有辦理相關(guān)手續(xù)，則視為開(kāi)發(fā)商已實(shí)際將該房交付業(yè)主使用，業(yè)主從通知單的后期限之日起承擔(dān)所有購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任及稅費(fèi)。
:2：樓房現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收：
1)開(kāi)發(fā)商應(yīng)首先出示“兩書(shū)一表”：《住宅質(zhì)量保證書(shū)》、《住宅使用說(shuō)明書(shū)》和《竣工驗(yàn)收備案表》。注意：以上文件必須為原件而不是復(fù)印件。
2)業(yè)主繳交身份證復(fù)印件、收房通知書(shū)，領(lǐng)房屋鑰匙。
3)依原合同約定標(biāo)準(zhǔn)驗(yàn)樓。
4)業(yè)主按實(shí)際驗(yàn)收情況填寫(xiě)《房屋驗(yàn)收情況表》，簽署《商品房實(shí)測(cè)面積結(jié)算補(bǔ)充協(xié)議》。
5)如發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，雙方應(yīng)協(xié)商并簽署有關(guān)整改維修文件，約定下次驗(yàn)收時(shí)間。如基本滿(mǎn)意，向開(kāi)發(fā)商索取單獨(dú)的“二書(shū)”和竣工后房屋水電管線(xiàn)圖，領(lǐng)取鑰匙。
:3：辦理入住手續(xù)
1)換發(fā)票、繳交各項(xiàng)相關(guān)費(fèi)用。
2)填寫(xiě)《住戶(hù)檔案表》、《入住協(xié)議》、《消防責(zé)任書(shū)》等表格。
3)領(lǐng)取《住戶(hù)手冊(cè)》、《服務(wù)指南》等各種入住手冊(cè)。

驗(yàn)房手冊(cè)
查看資料：
1：房屋的《住宅質(zhì)量保證書(shū)》(蓋章原件可帶走) 　
2：《住宅使用說(shuō)明書(shū)》(蓋章原件可帶走) 　
3：《竣工驗(yàn)收備案表》(蓋章原件) 　
4：面積實(shí)測(cè)表/測(cè)繪單位實(shí)測(cè)面積明細(xì)(可為復(fù)印件但要有章) 　
5：管線(xiàn)分布竣工圖(水、強(qiáng)電、弱電、結(jié)構(gòu))/工程竣工圖紙或設(shè)計(jì)單位施工圖(可帶走) 　
6：《建筑工程質(zhì)量認(rèn)定書(shū)》 ……【詳情】

房屋結(jié)構(gòu)：檢查房屋有無(wú)裂縫
1：查看房屋主臥及客廳靠近露臺(tái)的地面和頂上有無(wú)裂縫。與房間橫梁平行的裂縫，修補(bǔ)后不會(huì)妨礙使用。若裂縫與墻角呈45度斜角或與橫梁垂直，說(shuō)明該房屋沉降嚴(yán)重，存在結(jié)構(gòu)性質(zhì)量問(wèn)題。　
2：露臺(tái)處的兩側(cè)墻面是否有裂縫，若有亦屬?lài)?yán)重質(zhì)量問(wèn)題。房屋的結(jié)構(gòu)問(wèn)題常出現(xiàn)在陽(yáng)臺(tái)，萬(wàn)一發(fā)現(xiàn)房間與陽(yáng)臺(tái)的連接處有裂縫……【詳情】

防水與排水：檢查房屋有無(wú)滲漏
1：察看房屋的地面和頂層滲水情況。　
2：檢查房屋墻面是否有變色、起泡、脫皮、掉灰的現(xiàn)象。　
3：墻身、墻角接位、頂棚有無(wú)水漬。
4：察看廚房、衛(wèi)生間(頂面、外墻)，陽(yáng)臺(tái)的頂部和管道接口是否滲漏。留意廁所頂棚有無(wú)油漆脫落或長(zhǎng)霉菌。
5：排水:驗(yàn)收下水情況，看是否通暢……【詳情】

室內(nèi)細(xì)部
1：管道(1)各種管道表面鍍層是否完好無(wú)破損。　(2)看水管有無(wú)凍裂。　(3)彎頭、閥門(mén)處用手摸摸是否潮濕(滲漏)。　(4)排污管是否有蓄水防臭彎頭以及防臭地漏。
2、門(mén)(大門(mén)，房門(mén))　(1)門(mén)身內(nèi)、外、頂面是否油漆,有無(wú)流墜。各個(gè)門(mén)的頂部都必須刷漆　(2)目測(cè)門(mén)四邊是否平行且緊貼門(mén)框……【詳情】

生活設(shè)施
供電
1：拉閘斷電。檢查電閘及電表其是否能控制室內(nèi)的燈具及室內(nèi)各插座，方法是拉閘后戶(hù)內(nèi)是否完全斷電，戶(hù)內(nèi)有分閘的，也同樣分別檢查。　
2：保險(xiǎn)插座。距離地面30厘米高的插座都必須帶保險(xiǎn)裝置。　
3：衛(wèi)生間內(nèi)的電源插座應(yīng)是防潮插座并有防濺措施，衛(wèi)生間的照明燈座必須是磁口安全燈座，洗手盆的上方不應(yīng)有插座。 ……【詳情】

其它
1：核對(duì)買(mǎi)賣(mài)合同上注明的設(shè)施、設(shè)備等是否有遺漏，品牌、數(shù)量是否相符　
2：抄電表、水表、燃?xì)獗頂?shù)值。　
3：有無(wú)專(zhuān)用垃圾道，其有無(wú)堵塞。　
4：有無(wú)專(zhuān)用郵政報(bào)箱?！?br /> 5：查問(wèn)客廳、南、北臥室的空調(diào)機(jī)位和孔洞?！?br /> 6：查問(wèn)南陽(yáng)臺(tái)封閉計(jì)劃 ……【詳情】

交房見(jiàn)招拆招
問(wèn)題一：無(wú)法收房
招式1：業(yè)主認(rèn)為房子未達(dá)到交房標(biāo)準(zhǔn)，或違反協(xié)議合同拒絕收房，開(kāi)發(fā)商則認(rèn)為是業(yè)主的原因造成無(wú)法按時(shí)交房，并要業(yè)主承擔(dān)因此而造成的損失和費(fèi)用。
對(duì)策：一是堅(jiān)持集體收房，避免落單吃虧；二是嚴(yán)格按照有關(guān)規(guī)定、協(xié)議按照收房標(biāo)準(zhǔn)收房。

問(wèn)題二：物業(yè)不給鑰匙
招式2：物業(yè)公司利用建設(shè)單位委托其代為交樓之便，因業(yè)主不接受其不合理收費(fèi)或其他條件，不給業(yè)主鑰匙。
對(duì)策：應(yīng)是開(kāi)發(fā)商向業(yè)主交鑰匙，而不是物業(yè)公司。物業(yè)不能以任何借口扣押業(yè)主的房間鑰匙。

問(wèn)題三：要求繳納公共維修基金
招式3：公共維修基金何時(shí)交納、由誰(shuí)收取、日后管理使用等問(wèn)題，不少開(kāi)發(fā)商在交樓時(shí)以各種借口強(qiáng)迫業(yè)主委托他們或他們委托的公司代辦房產(chǎn)證，強(qiáng)行“代收”公共維修基金和契稅。
對(duì)策：按規(guī)定，公共維修基金應(yīng)在入住時(shí)交納。對(duì)此，業(yè)主有權(quán)拒絕。

問(wèn)題四：要求繳納契稅
招式4：有很多開(kāi)發(fā)商或物業(yè)會(huì)要求業(yè)主入住前就交契稅。
對(duì)策：按規(guī)定，契稅應(yīng)在辦理產(chǎn)權(quán)證時(shí)交，契稅在國(guó)內(nèi)只有稅務(wù)機(jī)關(guān)和稅務(wù)機(jī)關(guān)指定的單位才有權(quán)收取，物業(yè)公司是無(wú)權(quán)向業(yè)主收取的。

問(wèn)題五：開(kāi)發(fā)商實(shí)行疲勞戰(zhàn)
招式5：為過(guò)驗(yàn)房關(guān)，開(kāi)發(fā)商采取疲勞戰(zhàn)做法，先辦手續(xù)再驗(yàn)樓，并將辦理手續(xù)安排在不同地方，甚至在同一時(shí)間通知眾多業(yè)主收房，導(dǎo)致業(yè)主東奔西跑還要排隊(duì)，沒(méi)精力再就房屋出現(xiàn)的問(wèn)題與開(kāi)發(fā)商細(xì)加論理。
對(duì)策：與發(fā)展商另約時(shí)間；如沒(méi)法再約時(shí)間，可采取“人多好辦事”的戰(zhàn)術(shù)，請(qǐng)親戚朋友幫忙，大家分工合作，發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題自然會(huì)多些。

問(wèn)題六：收取初裝費(fèi)、開(kāi)通費(fèi)等
招式6：交房時(shí)，開(kāi)發(fā)商會(huì)列出很多的費(fèi)用交納清單。其中很大部分可能不合理，開(kāi)發(fā)商會(huì)要求業(yè)主交納電力增容費(fèi)、煤氣、天然氣、電話(huà)等初裝費(fèi)、開(kāi)通費(fèi)。
對(duì)策：根據(jù)《湖北省商品房銷(xiāo)售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定實(shí)施細(xì)則(試行)》規(guī)定，商品房交易和產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過(guò)程中，商品房經(jīng)營(yíng)者不得房?jī)r(jià)外收取水、電、燃?xì)獾扰涮自O(shè)施建設(shè)安裝費(fèi)用。

問(wèn)題七：開(kāi)發(fā)商證件不齊
招式7：開(kāi)發(fā)商證件不齊要交樓，往往因?yàn)闃潜P(pán)整體建筑未完成而根本無(wú)法驗(yàn)收，為盡快回籠資金等原因急于交樓。
對(duì)策：對(duì)此，業(yè)主可選擇不收房，如確實(shí)被要求收，也要在相關(guān)文件如《住戶(hù)驗(yàn)房交接表》、《驗(yàn)房記錄表》中寫(xiě)明“未見(jiàn)《ＸＸＸＸ表》”等字樣。

問(wèn)題八：被要求先簽文件后驗(yàn)樓
招式8：先驗(yàn)房后交費(fèi)、簽文件的收房程序是合理的，但開(kāi)發(fā)商大多數(shù)采取先交錢(qián)填表、簽文件再驗(yàn)樓的伎倆，目的是獲得更大的主動(dòng)性。
對(duì)策：應(yīng)將先驗(yàn)房再收房作為附加條款寫(xiě)進(jìn)合同。如當(dāng)初合同未約定，則可在每份文件中注明“房?jī)?nèi)情況未看”或“屋內(nèi)情況未明”等字樣。

問(wèn)題九：整改一拖再拖
招式9：驗(yàn)房發(fā)現(xiàn)問(wèn)題時(shí)，開(kāi)發(fā)商表示會(huì)整改，結(jié)果收房后，問(wèn)題一直存在，一拖再拖。
對(duì)策：對(duì)此，業(yè)主應(yīng)該堅(jiān)持原則，不管問(wèn)題大小，都要在相關(guān)文件與表格中記錄下來(lái)，并寫(xiě)清自己的意見(jiàn)，再與開(kāi)發(fā)商交涉。

交房小常識(shí)
房屋的保修期是多久？房屋建筑的低保修期限為：1、地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；2、屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏為五年； 3、供熱與供冷系統(tǒng)為2個(gè)采暖期、供冷期； 4、電氣管線(xiàn)、給排水管道、設(shè)備安裝為2年； 5、裝修工程為2年。

面積誤差怎么算？
據(jù)《商品房銷(xiāo)售管理辦法規(guī)定》，如面積誤差比值在正負(fù)0.06％（含0.06％)的購(gòu)銷(xiāo)雙方不作任何補(bǔ)償，0.06％（含0.06％)至3％以?xún)?nèi)（含 3％)的，據(jù)實(shí)結(jié)算房?jī)r(jià)款，超出3％的，買(mǎi)房人有權(quán)退房。買(mǎi)家如對(duì)房屋面積有疑問(wèn)，可先自行測(cè)定房?jī)?nèi)面積，確有問(wèn)題，再請(qǐng)房地產(chǎn)測(cè)繪機(jī)構(gòu)測(cè)繪。