得房率、容積率、預(yù)售價、進深、錯層……當我們以一個“小白”的身份著手買房的時候，往往被一些表面艱澀的房地產(chǎn)術(shù)語搞得云里霧里，稍不注意可能還陷入購房陷阱。

今天，侃房吐血整理了常用的20個房地產(chǎn)名詞解釋，希望給將要買房或者以后買房的朋友一些參考。

建筑篇

1、公攤面積

由整棟樓的產(chǎn)權(quán)人共同所有的整棟樓公用部分的建筑面積。包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務(wù)公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計算。

2、得房率

可供住戶支配的面積（也就是套內(nèi)建筑面積）與每戶建筑面積（套內(nèi)建筑面積+公攤面積）之比。

得房率太低，不實惠；太高，不方便。因為得房率越高，公共部分的面積就越少，住戶也會感到壓抑。一般，得房率在80%左右比較合適，公共部分既寬敞氣派，分攤的面積也不會太多，比較實惠。

3、容積率

又稱建筑面積毛密度，是指一個小區(qū)的地上總建筑面積與用地面積的比率。

一個良好的居住小區(qū)，高層住宅容積率應(yīng)不超過5，多層住宅應(yīng)不超過3，綠地率應(yīng)不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有項目都能做得到。

4、綠化率

綠化率是一個不準確、不規(guī)范的用詞，準確的提法應(yīng)為“綠化覆蓋率”。綠化覆蓋率是指綠化垂直投影面積之和與小區(qū)用地的比率，相對而言比較寬泛，大致長草的地方都可以算作綠化，所以綠化覆蓋率一般要比綠地率高一些。

5、多層&高層&小高層

簡單來說就是根據(jù)樓房的高度，住宅分為低層、多層、小高層、高層和超高層。1-3層稱低層、4-7層為多層、8-12層為小高層、12層以上為高層、總高度為100米以上為超高層。按規(guī)定7層以上必須配電梯。

6、塔樓&板樓

板樓：由多個住宅單元組合而成，每單元均設(shè)有樓梯、電梯的高層住宅

塔樓：以共用樓梯、電梯為核心布置多套住房的高層住宅

戶型篇

7、層高&凈高

層高通常指下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。

層高減去樓板的厚度或結(jié)構(gòu)層的高度的差，叫做凈高。

出于降低成本、節(jié)約建材和節(jié)約土地等考慮，一般住宅層高都在2.8米左右。

8、挑高

一種層高比較高的戶型，一般情況下總層高在3.8~4.9米之間。在銷售時，僅作一層計算建筑面積。每戶住宅在層高較高的一層樓中增建一個夾層，其下層供起居用，如炊事、進餐、洗浴等，上層供休息睡眠和貯藏用。優(yōu)點是此類房總價較低，缺點是通風不好，一般為過渡性產(chǎn)品。

挑高的房屋產(chǎn)品商業(yè)、辦公、住宅都有，在北上廣深等發(fā)達城市比較常見。

9、開間&進深

開間一般指房間的寬 進深一般指房間的長

較小的開間尺度，可縮短樓板的空間跨度，增強住宅結(jié)構(gòu)整體性、穩(wěn)定性和抗震性。

住宅的進深在設(shè)計上有一定的要求，進深一般都限定在5米左右。進深過大，就使住房成狹長型 ，距離門窗較遠的室內(nèi)空間自然光線不足。

10、復(fù)式&躍層&錯層

復(fù)式住宅在概念上是一層，層高較普通住宅高，一般為3.3米，并不具備完整的兩層空間，實際是在層高較高的一層樓中增設(shè)了1.2米的夾層。

錯層式住宅主要指一套房子不在同一平面，即房內(nèi)的廳、臥、衛(wèi)、廚、陽臺處于幾個高低不平的平面上。

躍層式住宅占兩個樓層，有內(nèi)部樓梯聯(lián)系上下層，一般首層安排起居室、廚房、餐廳、衛(wèi)生間，二層安排臥室、書房、衛(wèi)生間等。

銷售篇

11、五證

五證包括建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、國有土地使用權(quán)證、第五是商品房預(yù)售許可證 。

主要應(yīng)該看兩證，國有土地使用證和預(yù)售許可證，這兩種要核發(fā)，看準確了，一般原則上就沒有問題，特別是預(yù)售許可證。

12、現(xiàn)房&期房&尾房

現(xiàn)房就是買了裝修一下就能住或是開發(fā)商已裝修過的；期房就是還沒有蓋好，要等一段時間(比如一年或兩年)才能入住;；尾房就是在座樓快賣完了，后剩下的幾套，一般都是房型和朝向比較差的，但也有開發(fā)商捂住的好房子，但往往比開盤時貴。

13、內(nèi)部認購

開發(fā)商在沒有獲得《商品房預(yù)售許可證》等有關(guān)證件之前，以在小范圍內(nèi)以一種"內(nèi)部認購"的方式提前銷售商品房。

14、住房商業(yè)貸款&公積金貸款&組合貸款

個人住房商業(yè)性貸款是銀行用其信貸資金所發(fā)放的自營性貸款。

公積金貸款是指由各地住房公積金管理中心，委托商業(yè)銀行向繳存住房公積金職工發(fā)放的房屋抵押貸款。

住房組合貸款，是指符合某銀行個人住房商業(yè)性貸款條件的借款人，同時繳存住房公積金，在辦理個人住房商業(yè)性貸款的同時，還可向銀行申請個人住房公積金貸款。

15、預(yù)售價

預(yù)售價是商品房預(yù)（銷）售合同中的專用術(shù)語，預(yù)售價不是正式價格，通常開發(fā)商都會提價。

16、傭金

房地產(chǎn)經(jīng)紀人幫助開發(fā)商或者二手房賣家售出房子后所取得的酬金。

土地篇

17、土地出讓

國家將國有土地的一定使用權(quán)出讓給土地使用者，并由土地使用者給國家支付一定金額的行為。一般有協(xié)議、招標、拍賣三種方式。

18、溢價率

超出計算所有成本在內(nèi)的土地價格所占的百分比。計算公式為土地溢價率=（競拍成交價格-土地成本價）/土地成本價*100%。

假如標價100元的土地，通過拍賣，后成交價是200元，那么這個土地就是溢價土地，溢價率就是100%。

19、樓面價

樓面價是指土地總價格除以該土地的允許大建筑面積，樓面價表明了該項目在銷售時，單位售價中所包含的土地成本。

開發(fā)商只需將購買土地的成本，加上建安成本，稅費成本，營銷成本等相關(guān)費用，就可算出這個項目將來要出售的成本價格是多少，對比目前此地塊周邊的同類型項目的銷售價格，就能知道自己的利潤空間及運營風險。

20、七通一平&三通一平

三通一平：水通、電通、路通、場地平整。

七通一平：通上水、通下水、通電力、通電訊、通煤氣、通交通、通熱力、場地平整。

(騰訊房產(chǎn)北京站 供稿)