根 據(jù)國務(wù)院的部署，自2016年5月1日起，在全國范圍內(nèi)將金融業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)和生活服務(wù)業(yè)等全部營業(yè)稅納稅人納入“營改增”試點，中國營業(yè)稅將退出 歷史舞臺。此前李克強總理在博鰲論壇演講時曾提到，預計今年“營改增”將給企業(yè)減少5000億的稅負。營改增擴圍對相關(guān)行業(yè)上市公司影響幾何?5000億 紅包花落誰家?

“營改增”5月1日正式實施

此 次營改增中，包含了建筑和房地產(chǎn)兩大行業(yè)，增值稅稅率為11%，并首次涉及到二手房交易,個人二手房買賣稅率為5%。在當前房地產(chǎn)開發(fā)投資意愿不斷減弱、 開發(fā)投資增速下降明顯的背景下，積極調(diào)整支撐房地產(chǎn)行業(yè)運行的政策環(huán)境與財稅體系更具有重要意義。房地產(chǎn)營改增的推進將進一步改善行業(yè)運行環(huán)境，并有效調(diào) 節(jié)房地產(chǎn)企業(yè)稅負水平、提升企業(yè)積極投資開發(fā)的信心，同時也將給房地產(chǎn)企業(yè)帶來不同的機遇與挑戰(zhàn)。

基于對整體房地產(chǎn)市場的考慮，5月1日起，在全國范圍內(nèi)全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點，利好消息出臺，將直接刺激市場，為購房者注入強心劑，穩(wěn)定樓市，整個房產(chǎn)市場將呈現(xiàn)短時間的利好氛圍，有利于樓市去庫存，尤其為三四線城市打開局面。

營改增以后，買賣二手房無需再考慮是否滿兩年，因為都是按照增值部分來繳納，國家就是為了鼓勵交易、流通。而增值稅算法也與之前營業(yè)稅算法不一樣，雖然稅率有所上調(diào)，但僅對增值額征稅，所以總體上交易稅費相對減少。但對不同城市而言，一二線城市的房價漲幅空間較大，在二手房交易中因漲幅較大或造成增值稅費偏高。但像黃岡這樣的四線城市的而言，一般二手房交易所產(chǎn)生的增值稅費就較少。

例 如，武漢原價200萬的房子，現(xiàn)在售價400萬(未滿兩年)則營業(yè)稅為400萬x5.6%=22.4萬，而增值稅為200萬x11%=22萬，節(jié)省 4000元。而黃岡原價50萬的房子，現(xiàn)在售價60萬(未滿兩年)，則營業(yè)稅為60萬x5.6%=3.36萬，而增值稅為10萬x11%=0.55萬，節(jié) 省2.81萬?？梢姖q幅越大節(jié)省的稅費越少。再比如，100萬買一套房子然后150萬賣出，如果符合征收營業(yè)稅的條件，那么賣房時，其稅基就是150萬， 按5%的稅率來算，營業(yè)稅額為7.5萬。如果改為增值稅，稅基是50萬，按照11%的稅率來算，增值稅額就是5.5萬。這樣說來稅負減輕了。但如果增值的 幅度比較高，100萬的房子賣了200萬，按營業(yè)稅就是十萬，按增值稅算是11萬，這樣稅負增加了。

增值稅只對增值額征稅，增值越大，征稅越多，從實際層面上，增值稅對房價有抑制作用，營改增只是房地產(chǎn)稅收體系改革的首步。各地樓市受營改增調(diào)整的影響也將不同，一線城市原本庫存就不多，改革后市場波動應該不大，三四線城市將受新政刺激，加快去庫存進程。