炎熱的7月將臨，房地產(chǎn)市場卻已感受到一絲涼意。與5、6月火熱的一線土地市場相比，同期的樓市成交量卻不盡人意。世聯(lián)地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，5月新房成交超預(yù)期下滑。

　　  更令人擔(dān)憂的是市場流動性的突然繃緊。近期銀行間隔夜利率飆升，央行也并未采取措施對沖;外匯占款在5月份的大幅下滑，更是顯示資本外流意圖。

　　  自2007年以來，國內(nèi)樓市、資產(chǎn)價格與流動性、信貸高度相關(guān)。世聯(lián)地產(chǎn)研究總監(jiān)吳志輝指出，今年以來流動性偏松主要是外匯占款大規(guī)模增長導(dǎo)致，而近期受人民幣升值預(yù)期減弱、資產(chǎn)價格高位和美國退出QE預(yù)期等，5月新增外匯占款僅為668億，國內(nèi)資本外流出現(xiàn)。

　　  由于QE退出的預(yù)期，美國10年期國債收益率近期飆升，意味著全球性的流動性緊張;投射到國內(nèi)，商業(yè)銀行信貸投放趨于謹(jǐn)慎，社會融資總量和新增貸款在5月份環(huán)比雙雙回落。而6月初以來銀行間流動性更是出乎意料的緊張。

　　  本報記者從一線城市多家銀行了解到，受流動性緊張影響，商業(yè)銀行已經(jīng)收緊了住房按揭貸款，其中針對首套房的優(yōu)惠利率，已有多家銀行分支機構(gòu)將之提升至九成或取消了。

　　  同時，2012年那種寬松的二套房信用條件有逐步收緊之勢，即購房者的資金成本在抬升，使得其收益變窄。吳志輝說，從根本上來說，房地產(chǎn)短周期波動更是一個金融周期的波動，自2012年房地產(chǎn)市場回暖以來，大量的資金涌入，推動價格持續(xù)上漲，而逐步收縮信貸，成交量必然會收縮，價格的上漲就會受到影響。他認(rèn)為，除了限價、限購之外，樓市限貸的力度還有較大的壓縮空間，此外還有稅收加碼的可能。

　　  吳志輝認(rèn)為，如果美元指數(shù)持續(xù)走強，人民幣貶值預(yù)期重新出現(xiàn)，資本外流出現(xiàn)，則國內(nèi)的資產(chǎn)價格必然開始下跌。盡管短期內(nèi)人民幣仍在升值，但6個月和12月的NDF走勢均已出現(xiàn)貶值預(yù)期。人民幣升值預(yù)期減弱，意味著資產(chǎn)價格上行壓力削弱。

　　  另一方面，國內(nèi)實體經(jīng)濟持續(xù)去產(chǎn)能，導(dǎo)致部分地區(qū)民間資本危機開始凸現(xiàn)，并制約當(dāng)?shù)鼐用癫块T加杠桿的能力，例如長三角外向型工業(yè)城市蘇州、無錫、常州等地。

　　  世聯(lián)觀察到，3個月Shibor(銀行間同業(yè)拆放利率)走勢和商品住宅銷售面積增速走勢負相關(guān)，目前Shibor中樞有上移的跡象，這將導(dǎo)致下半年銷量增速下滑。

　　  “世聯(lián)上門客戶維持在高位，預(yù)計6月市場成交尚可。由于流動性的轉(zhuǎn)向，資本流出跡象出現(xiàn)，我們對未來市場開始持謹(jǐn)慎態(tài)度：今年銷量增速前高后低。”吳志輝指出。

　　  吳志輝不無悲觀地指出，資本流出將對房地產(chǎn)市場的購房者和開發(fā)商雙方產(chǎn)生影響。未來可能出現(xiàn)的情形是，房屋銷量下滑，庫存增加，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率下降。房企利潤下滑，盈利能力轉(zhuǎn)差，經(jīng)營現(xiàn)金流量規(guī)模減少，短期償付危機出現(xiàn)，不排除出現(xiàn)降價拋售，快速回款獲取現(xiàn)金。

　　  壞的可能是，如果央行未能對沖流動性，開發(fā)商將面臨銷量下滑帶來的持續(xù)挑戰(zhàn)。房企出現(xiàn)長期的償付危機，表現(xiàn)為外部融資困難，投資者對于市場過度悲觀，導(dǎo)致公司雪上加霜，終房企采取股權(quán)融資的方式融資。

　　  隨著擔(dān)憂蔓延，一些預(yù)期政策放松、貨幣刺激重現(xiàn)的聲音也出現(xiàn)了。光大證券策略分析師徐彪說，近，預(yù)期政策托底經(jīng)濟的人漸漸多了起來，但從6月17日人民日報經(jīng)濟版頭條文章《經(jīng)濟增速為何不必再保八》，以及李克強關(guān)于激活貨幣存量(就是別指望貨幣高增長，做好目前15.9%的M2往下走準(zhǔn)備)講話來看，托底或刺激只是一種憧憬。

　　  吳志輝認(rèn)為，下半年整體流動性有可能呈現(xiàn)出中性偏緊的狀態(tài)，從而導(dǎo)致開發(fā)商外部融資成本可能攀升，他建議開發(fā)商從現(xiàn)在開始加強內(nèi)部融資，即跑量回款;此外，做好存貨和現(xiàn)金管理，加強風(fēng)險意識。