樓市調(diào)整期徐徐展開(kāi) 地方救市心態(tài)滋長(zhǎng)

  王營(yíng)

  地方政府救市心態(tài)正蠢蠢欲動(dòng)。

  一份名為《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的十條措施》的“口頭通知”在福建省迅速流傳。這份被業(yè)內(nèi)稱(chēng)為“閩十條”的通知，對(duì)稅收、限購(gòu)等方面均有所松動(dòng)。

  盡管福建省住建廳等政府部門(mén)隨后表示沒(méi)有制定這樣的文件，但據(jù)當(dāng)?shù)刂槿耸客嘎叮?ldquo;閩十條”并非空穴來(lái)風(fēng)，有關(guān)機(jī)構(gòu)確有醞釀研討放松調(diào)控的舉動(dòng)。

  21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者還了解到，多個(gè)處于樓市下行期的城市，政府救市心態(tài)也極為濃厚。比如，杭州開(kāi)發(fā)商內(nèi)部有傳聞稱(chēng)，杭州將在5月房展會(huì)前出臺(tái)救市政策。

  中原集團(tuán)分析師張大偉預(yù)計(jì)，未來(lái)各地公開(kāi)救市的舉措可能不多，但隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的降溫，各地執(zhí)行層面將會(huì)增加放水。口頭嚴(yán)格，執(zhí)行松動(dòng)，將會(huì)是2014年政策的主要趨勢(shì)。

  微妙的救市心態(tài)

  “開(kāi)發(fā)商們都很需要這樣的救市政策。”福建當(dāng)?shù)匾晃婚_(kāi)發(fā)商對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示。

  福建省的這份“口頭通知”包括如下方面內(nèi)容：完善限購(gòu)政策，非當(dāng)?shù)貞?hù)籍居民家庭按照非本省戶(hù)籍居民家庭界定；限購(gòu)住房類(lèi)型不包括二手房；納稅證明和社保的限購(gòu)期限為6個(gè)月；首套住房契稅減免50%，第二套住房，按揭貸款利率不高于基準(zhǔn)利率的1.1倍。

  其中，“非當(dāng)?shù)貞?hù)籍居民家庭按照非本省戶(hù)籍居民家庭界定”尤其令開(kāi)發(fā)商興奮。據(jù)知情人士透露，包括福州、泉州、廈門(mén)等城市，近乎有一半的購(gòu)房者來(lái)自本市之外的省內(nèi)其他城市。這部分購(gòu)房者視同本市，對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)是極大的利好。

  上述“口頭通知”目前仍處于造勢(shì)階段，但當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)商已通過(guò)各種渠道呼吁政府盡快落實(shí)。

   杭州也有傳聞稱(chēng)，政府會(huì)在5月份出臺(tái)“救市”政策。當(dāng)?shù)匾晃恢槿耸糠Q(chēng)，杭州近期被外界視為“高庫(kù)存危機(jī)城市”，令當(dāng)?shù)卣?ldquo;非常苦惱”。政府部門(mén)力圖 想緩解現(xiàn)在的悲觀局面，比如，當(dāng)?shù)卣耸哭q護(hù)說(shuō)，杭州住宅庫(kù)存并沒(méi)有傳聞中的11萬(wàn)套那么高，剔除非住宅部分，僅有7萬(wàn)套可售住宅。

  “杭州庫(kù)存的統(tǒng)計(jì)方法已延續(xù)多年，政府從來(lái)不關(guān)心。”該知情人士稱(chēng)，現(xiàn)在來(lái)更正只是想盡可能消除人們的擔(dān)心，但開(kāi)發(fā)商對(duì)市場(chǎng)預(yù)期都非常悲觀，尤其是一批外來(lái)開(kāi)發(fā)商，拿了高價(jià)地之后已被套牢。“現(xiàn)在不是放血這么簡(jiǎn)單，必須得割肉才能生存。”

  從開(kāi)發(fā)商的角度看，政府救市理所當(dāng)然。九龍倉(cāng)中國(guó)地產(chǎn)發(fā)展有限公司主席周安橋近期就表示，九龍倉(cāng)正在等待地方政府下一步的松綁政策。預(yù)計(jì)未來(lái)幾個(gè)月內(nèi)，不同的地方會(huì)有一些松動(dòng)的政策出臺(tái)，而九龍倉(cāng)也會(huì)根據(jù)松動(dòng)情況對(duì)銷(xiāo)售做出調(diào)整。

  與此相關(guān)，統(tǒng)計(jì)部門(mén)近日公布了一份“土地償債在政府負(fù)有償還責(zé)任債務(wù)中占比”，這份排行榜的排名依次為浙江、天津、福建、海南、重慶、北京(估算)、江西、上海、湖北、四川、遼寧、廣西、山東、江蘇、安徽、黑龍江、湖南、廣東、陜西、吉林、甘肅、河北、山西。

  這份名單基本可以判斷各地方政府救市心態(tài)的“輕重緩急”。

  樓市調(diào)整期來(lái)臨

  地方政府對(duì)房地產(chǎn)的依賴(lài)輕易割舍不下。

  4月16日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的一季度經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)顯示，一季度GDP同比增長(zhǎng)7.4%。雖然離7.5%并不遠(yuǎn)，但顯然，當(dāng)前我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)仍然處于觸底階段。

   房地產(chǎn)數(shù)據(jù)的成色要更淡一些。一季度，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資15339億元，同比名義增長(zhǎng)16.8%，其中住宅投資增長(zhǎng)16.8%。房屋新開(kāi)工面積 29090萬(wàn)平方米，同比下降25.2%，其中住宅新開(kāi)工面積下降27.2%。全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積20111萬(wàn)平方米，同比下降3.8%，其中住宅銷(xiāo)售面 積下降5.7%。另?yè)?jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，截至4月15日，北京新房成交3223套，環(huán)比下降37.5% ，同比下降了47.2%。

  同策咨詢(xún)總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，從以上數(shù)據(jù)看，房地產(chǎn)調(diào)控政策可能會(huì)有所轉(zhuǎn)向，有些城市短期內(nèi)不排除采取一些定向?qū)捤傻拇胧?，比如刺激自住型合理市?chǎng)需求入市，推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)力度等等，以拉動(dòng)宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。

  中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)苗樂(lè)如“在第四屆中國(guó)房地產(chǎn)與泛家居跨界峰會(huì)”上表示，基于去年的歷史高位，今年房地產(chǎn)發(fā)展總體增速將減緩。二三線城市的市場(chǎng)會(huì)繼續(xù)分化，防止一線城市過(guò)熱，警惕二三線城市過(guò)于疲軟。

  福建當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)商向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，只要政府放松了限購(gòu)，即便銀行信貸仍然收緊，憑借福建當(dāng)?shù)刎S富的民間資本，樓市也會(huì)很快轉(zhuǎn)好。

  但中原集團(tuán)研究董事程澐認(rèn)為，整體上，在信貸未現(xiàn)放松的背景下，量?jī)r(jià)交換是大趨勢(shì)。他也感受到，隨著各地降價(jià)消息的逐漸發(fā)酵，樓市看空預(yù)期增強(qiáng)。

  北京作為一線城市代表，樓市下行趨勢(shì)也非常明顯?？硕鸱?jī)r(jià)分析師郝燕在“新浪樂(lè)居自住房信息服務(wù)平臺(tái)上線暨民生住房責(zé)任聯(lián)盟成立儀式”上表示，北京成交量明顯下滑，市場(chǎng)觀望情緒逐漸加重。如果自住房的政策長(zhǎng)期推行下去，它對(duì)房?jī)r(jià)將起到?jīng)Q定性的抑制作用。

  開(kāi)發(fā)商已感受到了市場(chǎng)的變化。以4月中下旬即將入市的香江別墅為例，該項(xiàng)目有相對(duì)較好的自然景觀、便利的交通以及配套，容積率僅為 0.38，且所在區(qū)域別墅供應(yīng)量稀少，其定價(jià)卻僅為22000元/平米，甚至低于北京六環(huán)環(huán)線的普通住宅項(xiàng)目。

   業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，如果房地產(chǎn)信貸持續(xù)偏緊，即便地方政府在調(diào)控方面“放水”，房地產(chǎn)市場(chǎng)的降溫趨勢(shì)也將會(huì)持續(xù)。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)總監(jiān)桑豫峰表示，4 月上旬的市場(chǎng)仍沒(méi)能逆轉(zhuǎn)樓市頹態(tài)，預(yù)計(jì)下半月的二手房市場(chǎng)掛牌價(jià)格會(huì)加速下調(diào)，新房市場(chǎng)也會(huì)有越來(lái)越多的房企加入“跑量”的行列。