新華房產(chǎn)北京4月18日訊(記者 姚心璐)在北京春季房展會(huì)中海外地產(chǎn)占據(jù)半壁江山、2013年中國(guó)跨境房地產(chǎn)投資總量已增至160億美元……種種跡象表 明，在中國(guó)，海外購(gòu)房正掀起新一波“購(gòu)房潮”。本期新華有約特邀多位嘉賓對(duì)此進(jìn)行解讀，探討海外地產(chǎn)的市場(chǎng)狀態(tài)，以及海外購(gòu)房的具體情況。

  海外購(gòu)房都去哪兒：從美加奧轉(zhuǎn)向歐洲的購(gòu)房趨勢(shì)

  北京振邦律師事務(wù)所高級(jí)移民專家陳志強(qiáng)表示，在中國(guó)人進(jìn)行海外購(gòu)房的早期，目的地主要是加拿大、美國(guó)和澳洲。“加拿大主要是很多客戶移民到當(dāng)?shù)?，為了孩子讀書，不得不在當(dāng)?shù)刭?gòu)買一些房產(chǎn)，大家熟知的像溫哥華、多倫多。”他說。

  澳洲的房產(chǎn)也同樣受到青睞，澳洲持證律師周瑤介紹說，澳大利亞和加拿大、美國(guó)不同，很多人在自己選擇移民的同時(shí)選擇房產(chǎn)。澳洲可以對(duì)所有的房產(chǎn)，銀行會(huì)放出相當(dāng)高的房貸，高可以是95%，甚至是105%房?jī)r(jià)的房貸，使購(gòu)房者可以用這5%購(gòu)置家具。

   但近年來，隨著中國(guó)人在海外移民比例加大，美國(guó)、加拿大等國(guó)家都對(duì)移民政策有了一定限制，陳志強(qiáng)表示，加拿大已經(jīng)在今年2月將聯(lián)邦移民砍掉了，美國(guó)也在 收緊移民政策。而據(jù)周瑤介紹，澳大利亞雖然未對(duì)中國(guó)人購(gòu)房進(jìn)行限制，但由于中國(guó)人在澳洲爆炒樓花，導(dǎo)致澳洲房?jī)r(jià)始終在不正常上漲。

  歐洲律師Mate表示，隨著中國(guó)人對(duì)歐洲的進(jìn)一步了解，近年來，海外的購(gòu)房逐漸向歐洲轉(zhuǎn)移。“中國(guó)人開始發(fā)現(xiàn)了歐洲地區(qū)的一些優(yōu)勢(shì)，生活方式的一些區(qū)別。”

  海外購(gòu)房的原因：投資移民雙作用

  “只要買房子，無論是在國(guó)外還是國(guó)外，原因無外乎兩種。”陳志強(qiáng)說，“種就是大家所熟知的，我購(gòu)買房產(chǎn)是為了自住，另外一種就是投資。對(duì)海外房產(chǎn)的投資可能區(qū)別于國(guó)內(nèi)，投資額外還會(huì)增加一個(gè)移民身份的存在。拿到了移民身份會(huì)涉及到定居，當(dāng)然定居還有很多原因。”

   而Mate則認(rèn)為，定居是中國(guó)購(gòu)房者比較傾向的原因。他著重強(qiáng)調(diào)了定居歐洲后，教育、醫(yī)療和養(yǎng)老方面的優(yōu)勢(shì)。“我自己受了歐洲教育，覺得這個(gè)教育方式是 非常好的，對(duì)于孩子也是一個(gè)好的選擇。還有老人，歐洲的生活方式比較慢、比較舒服，非常適合養(yǎng)老。醫(yī)療方面也是一個(gè)優(yōu)勢(shì)，我們的醫(yī)療都是免費(fèi)的。”他 說。海外置業(yè)移民權(quán)威咨詢電話：400-6767-490

  、如何購(gòu)買海外房產(chǎn)：警惕四種陷阱陳志強(qiáng)介紹說，其實(shí)在海外購(gòu)買房產(chǎn)的流程比較簡(jiǎn)單，“客戶申請(qǐng)簽證十天左右就可以拿到，然后飛到想去的國(guó)家，考察當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)，整個(gè)過程只需要3個(gè)月左右。”

  然而周瑤表示，購(gòu)置海外房產(chǎn)也需要警惕多種風(fēng)險(xiǎn)。

   “首先是購(gòu)置二手房的風(fēng)險(xiǎn)，”周要說，“有些二手房產(chǎn)權(quán)不清，比如產(chǎn)權(quán)屬于甲乙兩人，而客戶從甲處購(gòu)買二手房，而乙并不知情，辦理過戶以后，也許過了一 段時(shí)間，當(dāng)乙發(fā)現(xiàn)自己的產(chǎn)權(quán)受到侵犯的時(shí)候，他隨時(shí)可以對(duì)我們的購(gòu)買人提起訴訟。而購(gòu)買人如果通過這個(gè)房產(chǎn)拿到身份的話，那身份后續(xù)的登記會(huì)受到很大影響 的。”

  周瑤介紹的第二個(gè)陷阱，是指一些不太正規(guī)的中介。“這些中介通常對(duì)房屋的真實(shí)狀況都會(huì)有所隱瞞，比如房屋曾做過一些法律不允許或大家道德觀念不接受的用途，或者房屋的質(zhì)量問題等等。”

  她表示，有關(guān)律師的問題也可能會(huì)成為陷阱，通常情況，購(gòu)房律師和移民律師應(yīng)該是兩個(gè)人，而有一些人為了節(jié)省律師費(fèi)，只雇傭一個(gè)律師。而因?yàn)槔骊P(guān)系，一個(gè)律師達(dá)不到相互制衡的作用，從而對(duì)客戶進(jìn)行隱瞞和欺騙。

  “購(gòu)買二手房的風(fēng)險(xiǎn)很大，但也不意味著購(gòu)買新房就沒有風(fēng)險(xiǎn)，”周瑤說。她認(rèn)為，在購(gòu)買新房的過程中，購(gòu)房者可能會(huì)受到一些小開發(fā)商的欺騙，比如一些小開發(fā)商對(duì)外國(guó)人會(huì)報(bào)與本國(guó)不同的虛假售價(jià)。“如果選擇正規(guī)公司代理，這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)有所減小。”周瑤說。

  海外房產(chǎn)購(gòu)買時(shí)機(jī)：抄底歐洲正當(dāng)時(shí)

  Mate認(rèn)為，從各國(guó)的形式來看，北美及澳洲的房?jī)r(jià)已經(jīng)升到一個(gè)頂峰的水平，無論是從泡沫的角度還是繼續(xù)升值的角度，都不是佳的投資選擇。

   “據(jù)我了解，溫哥華市中心一個(gè)小公寓就要達(dá)到100多萬加幣。”周瑤說。她表示，目前加拿大和澳大利亞的房?jī)r(jià)已經(jīng)虛高，泡沫內(nèi)容很多；相比之下，美國(guó)的 部分房產(chǎn)要合適一些，但美國(guó)住宅的持有成本很高，包括房產(chǎn)稅、維護(hù)費(fèi)等等，而且美國(guó)對(duì)二手房出售的管控十分嚴(yán)格，如果達(dá)不到相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)，就難以被批準(zhǔn)出售。 “所以購(gòu)房者如果要投資美國(guó)房產(chǎn)，需要將后續(xù)的持有費(fèi)用計(jì)算進(jìn)去。”

  但與之對(duì)應(yīng)的，Mate和周瑤均認(rèn)為，今年正式抄底歐洲房產(chǎn)的 恰當(dāng)時(shí)機(jī)。“前幾年經(jīng)濟(jì)危機(jī)，房?jī)r(jià)已經(jīng)有所下跌，而現(xiàn)在的政策比較平緩，經(jīng)濟(jì)有所復(fù)蘇，所以現(xiàn)在是一個(gè)購(gòu)買歐洲房產(chǎn)比較好的時(shí)機(jī)。一個(gè)是以后的房?jī)r(jià)可能會(huì) 回升；二是因?yàn)闅W洲土地面積比較小，作為新建筑用地的面積更少，將來可以選擇的房產(chǎn)會(huì)越來越少，如果中國(guó)人過去買房，會(huì)更難選到自己心儀的地理位置。”

  海外房產(chǎn)送移民：歐洲四國(guó)購(gòu)房移民

  近年來，提到海外房產(chǎn)，就聯(lián)想到購(gòu)房移民。據(jù)陳志強(qiáng)介紹，自2009年以來，從塞浦路斯開始，西班牙、葡萄牙和希臘都陸續(xù)推出了購(gòu)房移民的政策，即：購(gòu)買一定金額以上的房產(chǎn)，可以送所在國(guó)的居留權(quán)。

   “塞浦路斯是滿足30萬歐元就是可以移民，希臘是25萬歐元，西班牙和葡萄牙都是50萬歐元。”陳志強(qiáng)說，“從金額角度來看，感覺塞浦路斯和希臘更具有 優(yōu)勢(shì)，但事實(shí)是這樣的，我們從國(guó)別來說，雖然塞浦路斯是屬于歐盟成員國(guó)，但是不是申根國(guó)。而西班牙和葡萄牙屬于歐盟成員國(guó)，同時(shí)也是申根國(guó)。”

   陳志強(qiáng)認(rèn)為，從移民條件上來看，葡萄牙相對(duì)比較有優(yōu)勢(shì)。“其他幾個(gè)國(guó)家都是攜配偶和妻子移民，只有葡萄牙是三代移民。同時(shí)葡萄牙的居住條件比較低，一年 只需要居住7天。而西班牙在第5年轉(zhuǎn)永居的時(shí)候，5年內(nèi)要累計(jì)住滿4年零2個(gè)月，而葡萄牙是沒有這個(gè)要求的，只要每年夠7天，直接就轉(zhuǎn)成居留權(quán)。”