各方關(guān)注 的二手房交易營改增政策終于落定。根據(jù)財政部和國家稅務(wù)總局發(fā)布的通知，今年5月1日“營改增”全面試點之后，二手房交易增值稅的稅率為5%，其征收辦法 和改革之前征收營業(yè)稅的辦法非常類似。對于公眾十分關(guān)心的稅負(fù)是增加還是減少的問題，業(yè)內(nèi)人士稱不會增加。國務(wù)院總理李克強24日在博鰲表示，今年“營改 增”將會為企業(yè)減稅超過5000億元，所有行業(yè)稅負(fù)只減不增，這一說法也得到了印證。

　　征稅稅率確定為5%

　 　據(jù)國家稅務(wù)總局網(wǎng)站3月24日消息，財政部、國家稅務(wù)總局發(fā)通知稱，經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，自2016年5月1日起，在全國范圍內(nèi)全面推開營業(yè)稅改征增值稅(以 下稱營改增)試點，建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)等全部營業(yè)稅納稅人，納入試點范圍，由繳納營業(yè)稅改為繳納增值稅。對于二手房交易，文件稱，個人 購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅，個人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的，免征增值稅。

　　北上廣深仍區(qū)分是否為普通住宅

　 　上述政策適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區(qū)。對北上廣深四個一線城市，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增 值稅;個人將購買2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅;個人將購買2年以上(含2 年)的普通住房對外銷售的，免征增值稅。這里面多了一個普通住宅和非普通住宅的區(qū)分，對于這兩者，各地規(guī)定不同，但一般是以144平米為界，以上為非普通 住宅。

　　現(xiàn)行營業(yè)稅稅率也是5%

　　在“營改增”之前，二手房交易需要繳納的營業(yè)稅(不含附加稅)稅率為5%。營業(yè)稅的征收是以住宅全額售價為基數(shù)。

　　2月19日，財政部等發(fā)布降低契稅和營業(yè)稅新政，2月22日執(zhí)行。其中，營業(yè)稅方面，個人購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅;個人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。

　 　但“北上廣深”四個一線城市暫不實施，也就是說，北上廣深在營業(yè)稅政策方面仍實行財稅〔2015〕39號文，即個人購買不足2年的住房對外銷售的，全額 征收營業(yè)稅;個人購買2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅;個人購買2年以上(含2年)的普 通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。

　　是對現(xiàn)行政策的平移

　　對比一下“營改增”前后的稅率變化，我們會發(fā)現(xiàn)，試點期間二手房交易的征稅完全平移了現(xiàn)行二手房交易營業(yè)稅政策。目前來看，這種政策的平移并不會帶來稅負(fù)增加。

　 　從邏輯上講，增值稅應(yīng)該是增值部分征稅，但從目前發(fā)布的通知來看，除了一線城市個人將購買2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售按差額收稅之外，其它 的都沒有考慮差價的問題。另外，根據(jù)之前發(fā)布的消息，房地產(chǎn)行業(yè)確定的增值稅稅率是11%，在細(xì)則中二手房的增值稅稅率是5%，和營業(yè)稅相同，這或許也是 考慮政策平穩(wěn)過渡的問題。

　　增值稅稅負(fù)略有下降

　 　雖然是平移，但從會計的角度講，稅種發(fā)生了變化，稅額是不是完全一樣呢?其實還有所區(qū)別。根據(jù)增值稅的算法，需要先計算出銷售額，銷售額=含稅銷售額÷ (1+征收率)，應(yīng)納稅額=銷售額×征收率。這里有一個銷售額和含稅銷售額的區(qū)別，比如一套售價150萬元(含稅、購買不足2年)的房子，終增值稅應(yīng)納 稅額為(150÷1.05)×0.05=7.14萬。當(dāng)前營業(yè)稅下是總價按照5%的稅率征收，按現(xiàn)行政策，營業(yè)稅應(yīng)納稅額為150×0.05=7.5萬。

　 　會計方面的業(yè)內(nèi)人士提醒，在買房時要注意標(biāo)價時是否是價稅分離，也就是說上述150萬的房子是含稅價格還是不含稅價格，這會牽涉到納稅的問題。如果上述 150萬是非含稅價格，那么其含稅價要比150萬還要高一點(150萬×1.05=157.5萬)，而如果按營業(yè)稅增收，營業(yè)稅納稅額就是157.5萬 ×0.05=7.875萬。因此，購房人在簽訂合同時要多加留意，必須搞清楚房款是否是含稅價。

　　另外，還需要注意的是，不同地域?qū)Χ址拷灰锥愂諏嶋H承擔(dān)人的操作慣例存在較大差異，也就是說到底稅收是由買方承受還是賣方承受，需要雙方弄清楚。實際上，在房子供不應(yīng)求的地方，一般是由買方付稅，反之則可能是賣方承擔(dān)稅收。

　　對房價預(yù)計影響不大

　 　很多人還想知道，“營改增”對于控制房價會有效果嗎?從理論上講，如果按照差額來算的話，房價上漲幅度越大，增值稅的稅收就會越高。而漲幅比較小的話， 增值稅的稅額就會少一些。從這個角度講，也許會有一定的抑制作用。但現(xiàn)在的試點方法和過去征收營業(yè)稅比較類似，因此房價預(yù)計不會因為這個改革而產(chǎn)生什么影 響。

　　另外，影響房價上漲的因素很多，包括供求關(guān)系、人口流入(出)、收入水平、貨幣政策等等，單靠改變稅收征收辦法來抑制房價顯然不太現(xiàn)實。