房屋產(chǎn)權(quán)問題往往是購房者買房重視但是又容易出問題的地方，也是產(chǎn)生購房風(fēng)險(xiǎn)的根源。二手房產(chǎn)權(quán)不明容易產(chǎn)生糾紛，甚至存在被騙的可能；新房其實(shí)也有產(chǎn)權(quán)不確定的情況，如果開發(fā)商五證不全是不能正常交易的，如果土地出讓金繳納情況不符合規(guī)定，購房者也是不能拿到房產(chǎn)證的。這里面到底有哪些講究？廣東品智律師事務(wù)所郭嗣彥律師話你知。
 

新房看五證和土地出讓金繳納情況

郭律師表示，五證齊全的房屋意味著開發(fā)商的資質(zhì)和銷售資格均無問題。另外，購房者還應(yīng)該查看新房的土地出讓金繳納情況，因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)證的辦理還牽涉到土地出讓金是否有超規(guī)劃面積是否有抵押等多種因素。

二手房要到房管局查驗(yàn)賣方的房產(chǎn)證

郭律師告訴記者，與新房不同，二手房驗(yàn)明產(chǎn)權(quán)狀況是關(guān)鍵。購房者在購買二手房時(shí)一定要看土地、房屋產(chǎn)權(quán)的關(guān)系是否明晰，有無遺留糾紛問題，防止一房兩賣；審定房屋產(chǎn)權(quán)的完整性、真實(shí)性、可靠性。注意產(chǎn)權(quán)證上的業(yè)主姓名與售房者是否相符，有無抵押或共有人等。

①產(chǎn)權(quán)證上的房主是否與賣房人是同一個(gè)人，核對賣方身份證或工商檔案中的名稱與房產(chǎn)證上的房屋所有人是否一致，原則上是一個(gè)字也不能錯(cuò)；

②產(chǎn)權(quán)證所確認(rèn)的面積與實(shí)際面積是否有不符之處；

③ 看該房屋是否有房屋共有權(quán)人，如果房屋為多人共有，則須賣房人提供所有共有人的身份證件及同意出賣房屋的書面文件；如是夫妻共有財(cái)產(chǎn)，是否經(jīng)過賣方配偶的書面同意；如果房屋已出租，則須賣房人提供承租人同意出售的書面意見；如果房屋已被抵押，則須賣房人提供抵押權(quán)人同意房屋出售的書面文件。

買賣新房和二手房還有哪些區(qū)別？

郭律師表示，二手房簽訂的是三方合同。如果是通過中介購買二手房，除了直接同房屋產(chǎn)權(quán)所有人簽署的《買賣契約》，還要同中介公司簽署《房產(chǎn)中介合同》。既然是三方一起簽合同，需要留意的地方更是多一些。

還有，購買二手房需要做評估。在經(jīng)過選房、看房、簽合同三個(gè)步驟后，將進(jìn)入買房的實(shí)質(zhì)性階段。具體是：房屋面積測繪、房屋價(jià)值評估、房屋抵押貸款、房屋產(chǎn)權(quán)過戶、取得回執(zhí)。這其中就需要進(jìn)行房屋評估。只有經(jīng)過評估，辦理完該走的程序，購房者才能順利拿到房屋產(chǎn)權(quán)證。

另外，稅費(fèi)繳納比例不同。

按照國家稅收規(guī)定，二手房如果超過兩年或者是超過五年，將會(huì)適當(dāng)減免增值稅、個(gè)人所得稅、契稅等。而新房減免情況則不同，具體要看房屋實(shí)際面積。

二手房產(chǎn)權(quán)問題多，購房者要十分注意；新房方面需要注意的是，除了檢查房屋五證還要看一下土地出讓金的范圍，避免項(xiàng)目因?yàn)橥恋爻鲎寙栴}延遲交房。