一、房貸寬松趨勢已成

昨天我們聊了一下未來房貸利率下行的趨勢，從這一個角度來說，和過去3-4年相比，房貸利率指標(biāo)有兩點(diǎn)非常值得大家關(guān)注。 

其一是下行趨勢已經(jīng)形成。

從2019年8月到2020年4月，一直是處于下行通道中，這個時間段已經(jīng)是超過半年時間了。你可以說2020年是因?yàn)樾鹿诜窝滓咔椋阋涝诖酥熬鸵呀?jīng)開始下行了。所以，這一波房貸利率下行趨勢已經(jīng)形成，而且仍將繼續(xù)。 

其二是房貸利率下行力度或許超預(yù)期。

說句玩笑話，昨天京東突然給我漲了10萬多的金條額度，并把日利率進(jìn)一步下降，話說我的金條從未用過，額度和利率五六年都沒變過了。很明顯，金融機(jī)構(gòu)手里現(xiàn)在有很多錢，中小企業(yè)可以借錢，還有更多的錢可以放貸給普通消費(fèi)者，可見一斑。

而且隨著央行降準(zhǔn)，公開市場操作的力度進(jìn)一步加強(qiáng)，昨天的會議又明確了，將進(jìn)一步加強(qiáng)對中小銀行的定向降準(zhǔn)。著力解決信用困難，普惠中小企業(yè)。第一級寬松可以是定向，但資金的流動性確定了，寬松已經(jīng)超預(yù)期。

新冠肺炎疫情很復(fù)雜，現(xiàn)在我們已經(jīng)知道了一個新名詞：無癥狀攜帶者。主要以年輕人為主，他們靠自身免疫系統(tǒng)能夠很好地控制病毒，相比老年人明顯重癥化，年輕群體的無癥狀攜帶者風(fēng)險更大，因?yàn)槌Ｒ?guī)隔離發(fā)現(xiàn)不了，必須通過核酸檢測等手段才能找出來，而無論是有明顯癥狀的人還是無癥狀攜帶者，都有很強(qiáng)的傳播力。4月1日起，衛(wèi)健委已經(jīng)開始公布無癥狀感染者情況。

之所以插一句，是想說新冠肺炎疫情防控工作面臨新挑戰(zhàn)，更不用說國外了，配套的經(jīng)濟(jì)刺激措施也會在力度上和時間上上一個臺階。 

二、調(diào)控穩(wěn)定偏松

依然是調(diào)控，當(dāng)前對各城市房地產(chǎn)走勢影響最大的仍然是調(diào)控，因?yàn)槔实挠绊懯侵虚L期的，而調(diào)控卻是立刻可見的。

比如蘇州，3月20日公布的人才落戶方案，實(shí)際上5月1日才正式生效，但當(dāng)晚就有好幾個樓盤搶開，并取得了不錯的去化效果。

最近的是天津，已經(jīng)明確不再給積分落戶的數(shù)量設(shè)限，積分夠了就能落戶，有多少算多少。

相比那些直接降首付一日游的調(diào)控措施，這些措施相對間接，能夠活下來，雖然不會短期制造特別大的需求，但對開發(fā)商來說，這就是實(shí)實(shí)在在的利好。所以你看現(xiàn)在不少城市的樓盤都開始醞釀上調(diào)備案價，很大程度上就是因?yàn)檫@個原因，他們反應(yīng)很快。

實(shí)際上，很多人可能都沒關(guān)注到，從2019年開始，各大城市的限價都在一定程度上有所破冰，比如每年給你5%的房價漲幅空間。這一點(diǎn)在南京表現(xiàn)得尤為明顯，最近一個月來備案或開盤的價格明顯都突破了區(qū)域限價，這值得關(guān)注。 

三、實(shí)際房價有漲

1-2月份，成交量跌的很厲害，原因顯而易見。

但用統(tǒng)計(jì)局公布的總銷售額和總銷售面積簡單算一下，房價可是一點(diǎn)沒跌。

地方城市貢獻(xiàn)很大，特別是備案價，功不可沒。 

除了房價，實(shí)際成交量的提升比價的提升更明顯。

這是本輪樓市小陽春的一個特點(diǎn)，也是最迫切的，所有的調(diào)整都主要是要把成交量拉上來。預(yù)售門檻降低，加快審批，取消現(xiàn)房銷售等等。相對而言，價格雖然有漲，但仍在容忍范圍內(nèi)。 

四、、開發(fā)商獲得了空前的利好

因?yàn)楸敬我咔?，房企融資難度大幅度降低，海內(nèi)外融資額度和融資成本都有了明顯下降。

資金流向來看，國內(nèi)已經(jīng)成為全球“最安全”的地方，3月份百強(qiáng)房企拿地資金中，外資比例相比此前已經(jīng)有了上升，預(yù)計(jì)到4/5月份，該比例有望進(jìn)一步上升。

境內(nèi)融資方面，2月份房企平均融資成本為4.2%，環(huán)比1月繼續(xù)下降 0.8個百分點(diǎn)，再創(chuàng)歷史融資成本新低。

最直接的影響是一批要掛掉的企業(yè)，又獲得了輸血。大房企更是信心十足，1-2月份，土地價格有了明顯上漲，受復(fù)工復(fù)產(chǎn)進(jìn)度影響，高周轉(zhuǎn)要降速，所以土地上漲影響的主要是明年的房價。

另一個利好是在銷售端，房企預(yù)售門檻普遍降低，這對于現(xiàn)金流有極大利好，快點(diǎn)賣快點(diǎn)回款。這已經(jīng)是最近一兩個月所有穩(wěn)樓市政策的標(biāo)配，絕大部分城市都有。 

五、投資性需求有抬頭

從微觀層面來看，現(xiàn)在商品房銷售的確在回暖。但與之前普遍觀望不同，現(xiàn)在一個明顯的區(qū)別是，差的地方仍然不太好賣，但好的地方比以前更好賣了。 

這種情況，我判斷是偏投資性需求開始增加了。房地產(chǎn)，尤其是中國的房地產(chǎn)，在此特殊時刻，抗跌性表現(xiàn)得很好，符合避險資金的資產(chǎn)配置需求。而地段又是優(yōu)先指標(biāo)，所以房子造得一般，設(shè)計(jì)一般都沒太大關(guān)系，只要地段好，都相對好賣，這跟投資性需求偏好是一致的。

但受限整體調(diào)控氛圍影響，此種需求對整體樓市的影響并不太大。 

以上幾點(diǎn)總結(jié)起來就是：

1、 如果說3-4月份是小陽春的話，那么今年3-4月份會表現(xiàn)得更好。

2、 房貸利率下行，審批速度在加快，鼓勵買房。

3、 樓盤加快入市，可選的樓盤數(shù)量在增加。

4、 從房住不炒的角度來說，比如成交量一旦穩(wěn)定到合理水平，一些對剛需利好的政策就有可能順勢收回。

5、對于剛需兼投資的人來說，一個剛起勢的行情已經(jīng)出現(xiàn)。以前是買了不漲，或者漲了買不起，現(xiàn)在則是更好的情況，買了有一個比較穩(wěn)定的漲幅。這種明顯利好剛需兼投資的購房窗口期在過去幾年都沒有出現(xiàn)過的。原因有二，全面調(diào)控仍在；溫和反彈。

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