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房貸打折提前還貸不如理財(cái) 如何理財(cái)能跑贏利率

2013年02月01日 10:01 小編：蔡蔡 |0 點(diǎn)擊：8725

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　　元旦起“房奴”減壓手中閑錢提前還貸還是用以投資？
　　又值辭舊迎新歲末時(shí)節(jié)，手中有閑錢該提前還貸還是進(jìn)行理財(cái)，讓不少“房奴”糾結(jié)。
　　手中有閑錢，該如何理財(cái)才能“無風(fēng)險(xiǎn)”“跑贏”房貸利率？記者采訪多位理財(cái)專家，總結(jié)出幾類穩(wěn)妥理財(cái)方式。
　　令記者意外的是，如果手中的閑錢足夠大額，即使是房貸利率較高，也可以購買理財(cái)產(chǎn)品的方式保全本金，獲取未來更大的投資機(jī)會(huì)。
　　提醒：
　　不宜提前還貸的情況
　　記者了解到，如果要提前還貸，多家銀行都規(guī)定提前還貸需要提前申請(qǐng)，有的申請(qǐng)期需要1個(gè)月；此外，如果貸款不滿一年提前還款，需要收取一定金額的手續(xù)費(fèi)。目前，各家銀行的違約手續(xù)費(fèi)差異較大，有的銀行需要收實(shí)際還款額1~3個(gè)月的利息，如果還款不夠年限，甚至有銀行需要收取實(shí)際還款額3%的手續(xù)費(fèi)。
　　專家表示，如果購房較早，甚至在2011年前享到7折或8折房貸的購房者好不要提前還款；其次，使用等額本息還款法并且已經(jīng)進(jìn)入還款中期階段的業(yè)主也不適合提前還款。“這類人前幾年還的錢絕大部分都是利息，本金所占還款金額的比例非常低，如果提前償還貸款，節(jié)省的利息并不多，并不劃算。”該專家分析稱，除了以上幾種情況，近期有較大支出的也不適合還款。
　　案例：
　　手有閑錢房奴
　　尋求穩(wěn)妥理財(cái)方式
　　“2012年理財(cái)大的遺憾就是沒有用閑錢提前還款。”至今背負(fù)每月數(shù)千元貸款的張女士表示，2012年年初，她就曾經(jīng)想過提前還款，但是有同事勸說股市是低點(diǎn)，投資股市比提前還款劃算，她便將閑余資金進(jìn)了股市。沒想到股市繼續(xù)下行，上證指數(shù)至今還沒有“收復(fù)”當(dāng)初的“失地”。
　　而“房奴”李先生的房產(chǎn)目前貸款額近100萬元，享受8折利率優(yōu)惠，貸款期限20年，每月還款額超6000元，目前手頭有約50萬元資金可提前還款。“有人說明年是降息通道，提前還款不劃算，但資金留在手里，不知該如何理財(cái)才能保證確定收益。”
　　背景：
　　元旦起20年百萬房貸
　　每月“減壓”300元
　　今年6月8日，央行將5年以上貸款利率從7.05%下調(diào)至6.8%，降低0.25個(gè)百分點(diǎn)。而7月6日，5年以上貸款利率再下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)至6.55%。也就是說，2013年元旦當(dāng)天，房奴的還貸基準(zhǔn)利率將被調(diào)至6.55%。
　　記者算了一筆賬，以貸款100萬元、期限以20年為例，如采取等額本息的還款方式，在7.05%的利率下，每個(gè)月的還貸月供為7783.03元。從元旦起，貸款利率下調(diào)到6.55%，那么月供款將減少至7485.2元，每個(gè)月減少的利息接近300元。
　　7折貸款利率或公積金貸款：
　　5年定存收益抵房貸利率略有盈余
　　對(duì)于享受7折利率的老房奴來說，如果與銀行簽訂了相關(guān)合同的前提下，按照調(diào)息后5年以上6.55%房貸基準(zhǔn)利率計(jì)算，7折優(yōu)惠后，利率僅為4.565%，相比5年期存款的年利率4.75%還低，此類存貸款利率出現(xiàn)了倒掛。而如果是純公積金貸款，調(diào)息后5年以上公積金貸款利率由4.9%降至4.50%，同樣低于同期定期存款利率。
　　專家指出，排除其他因素干擾，5年以上的貸款者，如有較多閑錢，可以直接存5年定期，不但收益十分穩(wěn)妥，所獲得的存款利息收入還可以覆蓋貸款利息支出，并且略有盈余。以100萬元為例，每個(gè)月可以賺取150元的財(cái)務(wù)費(fèi)用。而如果是純公積金貸款顯然“賺”得更多。
　　8折房貸利率：
　　5年期國債收益略高于房貸利息支出
　　對(duì)于享受8折利率的人來說，按調(diào)息后的房貸基準(zhǔn)利率計(jì)算，元旦后利率為5.24%，而今年調(diào)息后，5年期國債的利率為5.32%，略高于8折房貸利率。以上文中李先生的例子來看，若是將手中的50萬元購買5年期國債，覆蓋掉貸款利息支出后，每年可“小賺”400元。
　　專家建議，國債作為一種較為穩(wěn)妥的理財(cái)方式。若是房貸享受8折或以下的優(yōu)惠，有足夠閑錢，也可以購買5年期國債，不但在降息周期內(nèi)可以鎖定較高收益，還可以完全覆蓋房貸的利息支出。
　　不過，由于國債是不定期發(fā)行，而且5年期國債由于收益可觀，相對(duì)比較“走俏”，大多開售當(dāng)天便面臨售罄。如果投資者有購買需求，得多加留心發(fā)行信息。一旦“走寶”，得再等至少一個(gè)月。
　　基準(zhǔn)或上浮利率房貸：
　　大額“閑錢”提前還貸或投理財(cái)產(chǎn)品
　　對(duì)于基準(zhǔn)房貸來說，明年降息之后，房貸利率為6.55%。
　　而據(jù)社科院金融研究所金融產(chǎn)品中心數(shù)據(jù)顯示，今年11月份有關(guān)數(shù)據(jù)環(huán)比上期，除票據(jù)資產(chǎn)外，各類理財(cái)產(chǎn)品的預(yù)期收益率普遍下降。
　　債券貨幣市場類產(chǎn)品平均預(yù)期收益率為4.19%，環(huán)比下降8個(gè)基點(diǎn)；組合資產(chǎn)管理類產(chǎn)品平均預(yù)期收益率為4.11%，環(huán)比下降9個(gè)基點(diǎn)；票據(jù)資產(chǎn)類產(chǎn)品平均預(yù)期收益率為4.47%，環(huán)比上升18個(gè)基點(diǎn)。從數(shù)據(jù)上來看，顯然目前將閑錢投資理財(cái)產(chǎn)品，所獲收益并不能覆蓋多數(shù)購房者所申請(qǐng)的5年以上的房貸利息支出。
　　可是分析師介紹說，實(shí)際情況取決于閑錢的多少和每個(gè)月還貸金額。分析師通過計(jì)算，以房貸者本息欠款總額216萬元，等額本息還款，30年期限，每月本息合計(jì)需還款6000元為例，以11月新數(shù)據(jù)所列收益低的組合資產(chǎn)管理類產(chǎn)品平均預(yù)期收益率4.11%計(jì)算，給出記者一個(gè)平衡點(diǎn)為175.2萬元。
　　即如果閑錢達(dá)175.2萬元以上，購買理財(cái)產(chǎn)品，按目前市場預(yù)期低每月可收益6000元，這樣只需用投資理財(cái)產(chǎn)品的收益即可每月全額歸還銀行房貸本息，而175.2萬元的本金仍可保留，如果市場行情更樂觀，當(dāng)銀行貸款還完時(shí)，手中依然保留著175.2萬元的本金。更重要的是，這樣不會(huì)因?yàn)樘崆斑€貸，手頭缺乏資金而錯(cuò)失投資良機(jī)。文/記者潘彧、李婧暄