近日，住建部、財政部、人民銀行聯(lián)合發(fā)布《全國住房公積金2015年年度報告》。報告顯示，2015年末，住房公積金繳存總額89490.36億元，繳存余額40674.72億元，分別比2014年末增長19.56%和9.79%。住房公積金究竟該怎么用？每個月我們扣得錢都去哪了？

同是1萬元的貸款，兩種貸款方式的年度還款差額在60元至70多元之間。如果申請辦理30萬元的個人住房貸款，貸款期限為30年，辦理公積金貸款可節(jié)省的利息總額為63720元。

公積金貸款額度靈活使用

王女士和他的先生都是公司的白領(lǐng)，準(zhǔn)備結(jié)婚買房時設(shè)計出一個絕妙的點子：在和丈夫領(lǐng)結(jié)婚證書前，兩人先以各自的名義購買了4樓與5樓上下相鄰的一室一廳的房子，這樣算來可節(jié)省一大筆錢。因為兩個人如果共買一套房子，只能用夫婦一個人的公積金額度10萬元，而兩個人分開買房子就可以各自申請10萬元的公積金，可以多獲得公積金貸款10萬元。

當(dāng)兩套房子全部裝修好以后，他們把其中的一套以每月1600元的價格租了出去，這樣又可以做到“以租養(yǎng)貸”，減輕了還款的壓力。王女士還打算將來在孩子出生后，把現(xiàn)在的4樓和5樓兩套居室打通，裝上樓梯，成為一套復(fù)式公寓。王女士將公積金貸款的使用真是算計到家了。

巧用個人住房組合貸款

如果你申請下來的公積金貸款額度不夠支付房價款，可以同時辦理個人住房商業(yè)貸款，這種二者相結(jié)合的貸款被稱之為組合貸款。組合貸款的資金來源，一部分為住房資金管理中心的委托資金，一部分為銀行自有資金，較高額度為60萬元，不得超過總房價的80％，貸款期限較長為30年。

于女士以40萬元購買了某樓盤某高層單元，在委托按揭公司辦按揭貸款時，要求幫她爭取到32萬元的公積金貸款。辦理公積金貸款的條件較嚴格，有時未必能完全按買家的要求進行辦理。

32萬元公積金貸款是該套物業(yè)成交價的八成，辦這個額度的公積金貸款顯然是不可能的，一來公積金貸款規(guī)定不能超過成交價的七成，二來廣州目前公積金貸款的較高限額為25萬元。

但億達按揭公司人員發(fā)現(xiàn)，因為于女士是保險公司的精算師，月收入過萬元，是銀行的“優(yōu)質(zhì)客戶”，所以她申請占成交價八成的總貸款額，銀行是可以批準(zhǔn)的。

于是，在億達按揭公司的幫助下，于女士與銀行等進行了協(xié)商，終于辦理了33萬元的“組合貸款”，即由25萬元公積金貸款和8萬元的商業(yè)性貸款組合而成。于女士在繳納了7萬元首付款之后，高高興興購到了自己喜愛的住房。

對貸款期限實行優(yōu)化組合

為了保障貸款資金的安全，提高資金的使用效益，可以將組合貸款的審批手續(xù)一次性辦完，但銀行在實際支付貸款時，不是一次性支付，而是按照住房建設(shè)的實際進度分期分批支付。

采用這種新型的貸款模式，可以把普通的購房借款與個人理財有機結(jié)合起來。具體操作方法是：先由借款人向銀行提出有關(guān)貸款請求，銀行以客戶要求將組合貸款按照住房建設(shè)進度作出放款計劃，使一筆住房組合貸款變?yōu)槿舾晒P子貸款，然后由銀行按計劃逐筆逐期發(fā)放。

每一筆子貸款對應(yīng)不同的放款日期、貸款期限和還款計劃。這樣做，既可以滿足按照住房建設(shè)進度向開發(fā)商付款的需求，又可以使借款人有計劃更合理的安排使用資金，從而降低購房的利息支付，減少購房成本。

將還款方式靈活組合

可以將一筆組合貸款分為兩至三筆“子貸款”，一到貸款期限，每筆“子貸款”可以選擇以不同的還款方式歸還貸款本息。借款人根據(jù)家庭年收入和月收入不均衡的實際情況，通過還款時間間隔和還款金額計算方式的組合，設(shè)計還貸本息方案，使家庭收入和資金安排與貸款還款計劃相匹配，提高資金使用效率，降低融資成本。

宋小姐目前月收入5000元，現(xiàn)在準(zhǔn)備買一套75萬元的房子，做八成20年按揭。如果按照傳統(tǒng)的等額本息還款方式，每月需還款近5000元錢；如果采用“移動按揭”，則可以把還款分為三個階段，根據(jù)她提供的收入成長曲線，在一至五年收入較少的階段可每月還款3500元左右，到了收入提高后的第二個階段可每月還款5000元，第三階段可每月還款近7000元。

同樣，購房者也可以選擇先高后低、兩頭低、中間高或者拋物型的還款方式。據(jù)了解，這種移動按揭對于商品房和經(jīng)濟適用房都可以適用。