開發(fā)商:地方不松綁就是失職保房價就是保地價

2014年05月10日 08:22 小編：房哥華夏時報|0 點擊：1951

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　5月5日，又有兩個地方政府按捺不住，在同一天出手救市。
　　其中，安徽銅陵市救市措施堪稱“大尺度”，該市宣布從購房契稅補貼等方面全方位救市，新政已從5月1日起正式實施。迄今為止，銅陵新政尚未被叫停。
　　浙江寧波市則召集房企開會，以口頭形式傳達放松限購政策，購房者房產(chǎn)審核將由兩地核查變?yōu)橐坏睾瞬椤?br /> 　　地方火速救市的背后，凸顯了地方政府財政收入急劇減少、土地難賣的困境。“今年很多地級市的土地推介會都很不理想，一堆地方債等著還，土地推銷不出去，地方吃什么?”浙江一家房企高層向《華夏時報》記者表示。
　　華南某省住建廳一位負責(zé)人則直言，“現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)太脆弱了，政府確實是在小心呵護著。”
　　而地方政府的救市之舉得到開發(fā)商的力挺。“今年樓市政策是清楚的一年，中央已經(jīng)明確提出來要分類調(diào)控，分類調(diào)控的意思就是該放松的城市就要盡快放松調(diào)控，這層意思已經(jīng)很明確了，如果地方政府還不放松，那就是失職，就是聽不懂中國話。”一位在全國多地有項目的知名開發(fā)商告訴記者。
　　“保房價就是保地價”
　　5月6日，記者查詢銅陵市政府信息公開網(wǎng)和住建委官網(wǎng)，均未發(fā)現(xiàn)相關(guān)文件，而銅陵財政局官網(wǎng)上曾刊發(fā)的補貼契稅的文件也被刪除，可查詢到的公開信息僅有《銅陵日報》上發(fā)表的解讀文章。
　　“不知道什么原因刪除，但窗口應(yīng)該收到了文件，我們現(xiàn)在已經(jīng)開始執(zhí)行了。”銅陵市財政局內(nèi)部人士告訴記者，具體要求是5月1日之后購買144平方米以下的首套住房，只要符合3個條件就可補貼房屋總價1%的契稅。
　　此外，銅陵在公積金貸款上的調(diào)整也出乎各方意料。相比國家規(guī)定的政策，銅陵將首套房首付比例從三成降為二成，同時，二套房首付比例由五成降為四成，明顯有“越軌”之嫌。
　　對于救市原因，銅陵市財政局人士直言，“政府只是控制不讓房價漲，但說實話，也確實不想讓房價跌。”
　　“保房價就是保地價”，一位不具名的業(yè)內(nèi)人士認為，在銅陵房價基本穩(wěn)定的情況下，政府出手救市，終還是為了維護土地財政。
　　根據(jù)銅陵市國土局掛牌和成交公告統(tǒng)計，今年前4個月，銅陵市共出讓9宗土地，成交6宗，成交金額為2.26億元，其中4幅商住用地中，2宗流拍，另外2宗以底價成交，因競拍人數(shù)不足，終拍賣改掛牌出讓。
　　銅陵市國土局人士告訴記者，今年土地市場確實很冷清，相比去年差了不少，開發(fā)商拿地積極性不高，基本上是地方國企在支持，民營和外來地產(chǎn)商缺失。
　　事實上，從去年9月份開始，銅陵市政府就開始走出去推介土地，并將土地切割成小塊出讓，小的只有幾畝地，以降低資金門檻。
　　以放松限購為突破口的浙江寧波，也面臨著類似窘境。寧波某網(wǎng)站數(shù)據(jù)監(jiān)控中心數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，寧波共成交54幅土地，土地出讓吸金68.42億元，與去年同期的125億元相比，大降45.26%。
　　上述浙江房企高層透露，為了給今年賣地打開良好局面，浙江幾個主要城市主管部門已經(jīng)使出“渾身解數(shù)”，本該在下半年供應(yīng)的優(yōu)質(zhì)地塊出讓時間已被提前，而計劃在近期出讓的地塊底價在原有底價的基礎(chǔ)上都下調(diào)了5%-10%。
　　“從目前看來，松綁房地產(chǎn)調(diào)控城市主要有這幾大特征，即庫存消化周期超過一年、一季度成交面積大幅下滑，并且一季度土地出讓金大幅下降。”中原地產(chǎn)市場部研究總監(jiān)張大偉告訴記者，其中，土地出讓金過低直接影響地方的財政收入，這對地方政府而言無疑壓力巨大。
　　以銅陵為例，2013年銅陵市實現(xiàn)財政收入130.1億元，其中土地收入64.2億元，占該市全年財政收入的近一半。
　　實際上，地方政府高度依賴土地財政一直廣受詬病。日前中國經(jīng)濟研究院發(fā)布的23個省(市)“土地財政依賴度”排名顯示，受調(diào)查的23個省(市)中，浙江、天津2/3債務(wù)要靠土地出讓收入償還的占比，分別達66.27%和64.56%。而浙江溫州、杭州蕭山、寧波以及天津濱海新區(qū)近期都出臺了旨在放松限購的調(diào)控政策。
　　開發(fā)商力挺救市
　　銅陵、寧波出手救市之前，南寧、無錫、杭州蕭山區(qū)已通過松綁限購、下調(diào)購房入戶標(biāo)準(zhǔn)等方式救市，而天津濱海新區(qū)、福州、鄭州官方也已放出消息，擬分類、分地區(qū)對購房政策進行調(diào)整。
　　“地方救市，總需要找些依據(jù)才行。”上述華南某省住建廳負責(zé)人表示，首先要跟其他省份做比較，然后選擇房地產(chǎn)銷售差的城市先救，理由也要說得過去。
　　一位業(yè)內(nèi)人士分析，此次銅陵救市，就有些說不過去。銅陵市發(fā)布的文件稱，近幾年該市住房市場供需基本平衡，房價基本穩(wěn)定，房價收入比基本合理。“房價基本穩(wěn)定，為什么還要救市?而且，銅陵市文件說‘系列利好政策來得正是時候’，這也過于直白了吧。”
　　不過，對于開發(fā)商而言，多地放松樓市調(diào)控，確實是“利好政策來得正是時候”。
　　“就目前的市場環(huán)境來看，一些城市如果繼續(xù)執(zhí)行限購政策，開發(fā)商走不下去，地方政府也很難走下去，與房地產(chǎn)相關(guān)的行業(yè)也會遇到困難。” 上述在全國多地有項目的知名開發(fā)商告訴記者。
　　寧波一位房地產(chǎn)業(yè)界人士在接受媒體采訪時則表示，“盡管放松得不夠，但是放松是一個好消息，我們感覺非常高興。”
　　東部某省住建廳的一位官員告訴記者，近與開發(fā)商碰面的各種正式和非正式場合里，“希望省里或市里放松樓市調(diào)控”已成為開發(fā)商的一致建議。“尤其是目前在省里影響力較大的企業(yè)，近都在向我們提一些建議。”
　　記者從福建某市住建部門了解到，不久前，當(dāng)?shù)亻_發(fā)商集體提交了一份“政策調(diào)整建言書”，希望市政府在限購、土地、貸款等方面“給予方便”。
　　上海某房地產(chǎn)研究院副院長預(yù)計，今年會有幾十個城市采取類似銅陵市的行動。今年的情況很嚴峻，三四線城市正在進一步降溫，而這些城市對于土地財政的依賴度，卻明顯高于一二線城市。